Podrobná smlouva o dílo je při stavbě domu velmi důležitá. Jaké náležitosti by měla mít?

1. Které významné položky zákon nepokrývá

Zákon nedává jasnou odpověď na otázku, kdy se má za stavbu platit. V zájmu investora je uvolňovat peníze spíš pomaleji, a to po důkladné kontrole, že práce postupují tak, jak mají. Je standardem, že si investor nad rámec zákona sjedná pozastávku čili právo ponechat si například pět procent ceny díla do ukončení zkušebního provozu dokončeného domu nebo do vypršení záruky za dům. Rovněž v zákoně nenajdeme téměř nic ke kvalitě stavby.

2. Jak definovat předmět díla; co má vzniknout a za kolik

Ve smlouvě stačí definovat předmět díla jen obecně a odkázat přitom na projektovou dokumentaci. Projekt spolu s rozpočtem jsou v podstatě nejdůležitější součástí smlouvy, přestože jsou přišité až na jejím konci jako přílohy. Většina sporů vzniká kvůli chybnému nebo nejasnému projektu nebo kvůli podhodnocenému či děravému rozpočtu.

Je lepší, když má projekt úroveň prováděcí dokumentace. Ta je dostatečně konkrétní, protože obsahuje určení konkrétních stavebních materiálů, jejich množství a postupy zapracování. Obecnější úroveň projektu pro stavební povolení nechává tyto otázky otevřené, což může vyvolat v průběhu výstavby konflikty.

3. Určení kvalitativních parametrů díla

Řada smluv o kvalitě vůbec nemluví. To je špatně, protože pak máte nárok na takzvanou střední kvalitu. Ani nejhorší, ani nejlepší, ale střední. Je ovšem otázkou, co bude za takovou střední kvalitu považováno. Podrobnější smlouvy alespoň stanoví, že firma musí dodržet technické normy.

Jde o velmi důležitou povinnost, protože většina norem není právně závazná. Ani odkaz na normy ovšem není všespásný. Řada z nich totiž dává na výběr z různých řešení, která se navzájem vylučují. Někdy se to řeší formulací, že firma musí splnit nejpřísnější požadavek, který je v normě uveden. Firmy by se ovšem měly důkladně zamyslet, co to pro ně v praxi znamená a zda jsou schopny takový požadavek vůbec dodržet.

Formulace „dům na klíč" nemá žádný právní význam. Naznačuje sice, že firma dodá celý dům, ale pod tím si každý může představit něco jiného – někdy také například jen hrubou stavbu. Proto doporučuji nespoléhat se na tyto marketingové pojmy a důkladně studovat projekt a rozpočet.

4. Jak si pojistit smluvené dodržení kvality díla

Je třeba sjednat právo průběžně kontrolovat stavební práce. Nejlepší je určit ve smlouvě milníky, po jejichž dosažení firma svolá kontrolní den a umožní investorovi prověřit kvalitu prací dříve, než je zakryje. Takovým milníkem může být třeba dokončení základové desky, hydroizolací, nosných konstrukcí včetně krovu nebo instalace sítí.

Pokud nejste stavař, svěřte kontrolu odbornému technickému dozoru. Je dobré vtáhnout jej již do vyjednávání o smlouvě, aby mohl navrhnout zmíněné kontrolní milníky a další dozorové mechanismy. Doporučuji přeptat se, zda má osoba nabízející vám služby technického dozoru praktické zkušenosti s vaším typem stavby, tedy dřevostavby. Bez nich příliš nepomůže.

5. Smlouva a reklamace

Smlouva by měla především stanovit jasné záruční podmínky. Standardem je záruka na dům jako celek na pět až sedm let, ale s určitými výjimkami. Zkrácená záruční doba se obvykle uplatní pro technologie a spotřební materiál a naopak prodloužená pro velmi trvanlivé materiály, například střešní krytinu.

Smlouva by také měla stanovit nejzazší lhůtu pro odstranění záruční vady, například 30 dnů, a to pod smluvní pokutou. Lhůtu lze obvykle prodloužit kvůli objektivním překážkám, například nepřízni počasí.

6. Ujednání o záloze na práci

Toto ujednání je zcela běžné. Těžko budete hledat firmu, která zahájí stavbu bez významné zálohy. Zvykem je sjednat vícero záloh, popřípadě jednu zálohu a pak několik dílčích plateb po dokončení příslušných etap výstavby.

Pro investora je výhodné sjednat více nižších záloh, aby v případě selhání firmy nepřišel o velké peníze. Stavební firmy s výbornou pověstí si mohou dovolit požadovat úhradu celé ceny v režimu záloh, bez pozastávky. Vyhnou se tak riziku, že jim investor po dokončení domu nedoplatí zbytek ceny.

7. Jak formulovat a nacenit případné vícepráce

Místo víceprací je vhodnější mluvit o změnách. Předmět smlouvy se totiž může měnit různými způsoby: stavba může vyžadovat větší množství materiálu, nebo množství stejné, ale odlišného materiálu, než se předpokládalo, nebo také pracnější způsob zabudování.

Pro investora je výhodné přenést co největší část odpovědnosti za nečekané změny na firmu. Ta ve výsledku nebude oprávněna požadovat navýšení ceny. Upozorňuji však, že jakmile firma začne stavět, má na investora páky, jak ho donutit připlatit, i když by podle smlouvy nemusel.

Investor bývá v první řadě pod tlakem hypotéky, kterou musí v určitých termínech čerpat a splácet. Rovněž mu hrozí návazné škody při průtazích s dokončením, například kvůli poškození rozestavěného domu příchodem zimy nebo odkladem stěhování a souvisejícími výdaji za nájemní byt.

Nejlepší prevencí víceprací tedy není smlouva, ale podrobný prováděcí projekt a rozpočet a především zkušená firma, která tento typ stavby nedělá poprvé.

8. Termín plnění a počasí, které stavbu prodlouží

O dodržení termínu dokončení stavby by se měla starat hlavně stavební firma. Pokud si nesjedná možnost prodloužení termínu dokončení kvůli špatným klimatickým podmínkám, musí dům finalizovat ve sjednaném termínu bez ohledu na počasí.

9. Smlouva a stavební deník

Je vhodné sjednat, že stavební deník musí být kdykoli přístupný na stavbě, a to pod smluvní pokutou. Některé firmy si totiž vedou stavební deník u sebe v kanceláři, investor se k němu nedostane, a přesto se na něj firma odvolává jako na „objektivní" důkaz o průběhu prací.

Přístup lze řešit i tím, že se deník vede elektronicky. Stavaři si ale někdy stěžují, že investoři zahlcují takový deník emotivním spamem „à la facebook". Takže využití je na zvážení. Doporučuji brát stavební deník vážně. Pokud má investor výhrady, měl by je ihned psát do deníku. Rozhodně by neměl podepisovat údaje, které si neověřil nebo kterým nerozumí. Zde opět vypomůže technický dozor.

10. Dokumenty pro kolaudaci

Zajištění „kolaudace" čili legalizace dokončené stavby na stavebním úřadě je spíše práce pro projektanta, který vyřizoval stavební povolení. Bývá však zvykem sjednat, že firma provede zkoušky a připraví projektantovi některé doklady nezbytné pro „kolaudaci" (například revize elektřiny a plynu). Rovněž je důležité zakotvit do smlouvy povinnost firmy odstranit nedostatky vytčené stavebním úřadem.

11. Změna projektové dokumentace s ohledem na autorský zákon

Projektovou dokumentaci by měl měnit projektant, který ji vytvořil. V ideálním případě zajistí kompletní servis: projekt pro stavební povolení, prováděcí projekt, autorský dozor na stavbě (včetně aktualizace projektu) a „kolaudaci". Smlouva s projektantem by měla od počátku pokrývat všechny tyto služby.

Lze si samozřejmě dohodnout, že projektant vytvoří jen projektovou dokumentaci pro stavební povolení a další fáze řeší investor sám nebo s jiným projektantem. Pro takový případ je důležité, aby první projektant poskytl investorovi smluvní licenci k zásahu do svého projektu. Nelze totiž vyloučit, že projekt či jeho část budou jedinečným výsledkem tvůrčí činnosti – autorským dílem, do něhož bez autorskoprávní licence zasahovat nelze.

12. Odpovědnost firmy za subdodavatele

Odpovědnost je samozřejmost. Spíše bych řešil výběr subdodavatelů a rozsah zakázky, který jim smí firma předat. Někteří zhotovitelé totiž fungují tak, že nemají žádný stálý tým řemeslníků. Jsou to jen marketingové skořápky na internetu, které – opět na internetu – vyhledají volné řemeslníky a pošlou je na stavbu.

Je jasné, že takto nemůže vzniknout funkční tým, ani dobře odvedená práce. Pokud to však poznáte až během výstavby, je pozdě. Proto bych ve smlouvě sjednal, jaké práce bude firma dělat vlastními silami a jaké předá subdodavatelům. Seznam subdodavatelů by měl být přílohou smlouvy a jeho změna musí podléhat souhlasu investora.

13. Smluvní pokuta za nedodržení povinnosti firmy

Ta má určitě smysl. Je to standard. V reálu většinou slouží ke snížení doplatku ceny, který má investor uhradit po dokončení stavby. Pokud je stavba ve skluzu, a to nikoli vinou investora, může smluvní pokutu za prodlení započíst proti nároku firmy na doplatek.

Někteří protřelí investoři pak cíleně vytvářejí situace, kdy se stavba opožďuje a generuje smluvní pokuty. Pokud si firma nezajistí důkazy, že prodlení vytvořil investor, například různými požadavky na změnu stavby, přijde při konečném vyúčtování zkrátka.

14. Neprůstřelná smlouva neexistuje

Rád bych, aby investoři pochopili, že podrobná smlouva je velmi důležitá, protože nutí všechny zúčastněné od začátku „přiznat barvu". Neměla by nechat nic podstatného „v mlze". Ale ještě důležitější je vybrat si hned na začátku správné lidi a propojit je – projektanta, technický dozor, stavební firmu, advokáta, případně další experty.

Stavba je totiž natolik složitý proces, že jej nelze do všech detailů ve smlouvě popsat. Navíc v případě sporu musíte k obecnému soudu, který nemá speciální stavební znalosti. Díky tomu může být silně manipulován stranami a soudními znalci.

Výsledek je málo předvídatelný. Nemá tedy smysl hovořit o neprůstřelné smlouvě, ale umím si představit neprůstřelný tým odborníků, který stavbu přes všechny nesnáze kvalitně zrealizuje.

Zajímá vás něco ohledně stavebního práva a hledáte zkušeného experta z oboru? Zašlete mu přímý dotaz!

Mgr. Radek Motzke je expert na stavební právo s dvacetiletou praxí v oblasti právní úpravy architektury, stavebnictví a ochrany životního prostředí. Rady zveřejňuje i na svém webu. Pokud potřebujete odborně poradit tak se na něj neváhejte obrátit.

Zaslat nezávazný dotaz

Radek Motzke: O záruce mají investoři falešnou představu

Jaké informace je potřeba znát před koupí pozemku