Jaké informace je potřeba znát před koupí pozemku

1. Co lze vyčíst z katastru nemovitostí?

Základní informace se dozvíte zdarma z webu katastrálního úřadu – www.cuzk.cz. Zjistíte zde, kdo je zapsán jako vlastník, jestli na pozemku vázne zástava nebo věcné břemeno a jestli náhodou neběží nějaké řízení, kvůli kterému by se mohly údaje změnit, například dědické řízení nebo exekuce. Pokud ovšem chcete kompletní oficiální výpis z katastru, musíte si ho pořídit za poplatek. Naštěstí je to rovněž možné učinit na dálku na webu katastru.

2. Údaje v katastru zakládají pouze dobrou víru, nikoli jistotu

Ve většině případů budete mít i jistotu o jejich správnosti. Ale jsou výjimky, kdy katastr neobsahuje správné údaje. Například, když předchozí nabyvatel pozemku nezaplatí kupní cenu, prodávající z toho důvodu odstoupí od smlouvy a pozemek se vrátí do jeho vlastnictví.

Pokud nabyvatel přesto prodá pozemek někomu dalšímu, prodává věc, která mu chvíli patřila, ale už nepatří. Nebo se může stát, že v katastru je zapsán jako výlučný vlastník jen jeden z manželů, přestože reálně pozemek patří oběma. Druhý manžel, který nedal k prodeji souhlas, jej může následně zpochybnit.

Problémy jsou i s hranicemi pozemků. Katastrální mapy totiž nejsou zcela přesné. Při jejich zpřesňování se mohou zakreslené hranice posunout o metry. U menších stavebních pozemků to může být fatální, protože z hlediska katastrální mapy například ztratíte vjezd na pozemek.

3. Jak se těmto problémům bránit?

Můžete požadovat ujištění od prodávajícího, že nic z toho, co bylo uvedeno výše, vám nehrozí. Ujištění o správnosti údajů v katastru se běžně píší do kupních smluv. Je tedy důležité mít pečlivě zpracovanou kupní smlouvu a nepoužívat jen vzor z internetu. V případě pochybností o poloze hranic pozemku je zapotřebí zapojit geodeta, který hranice zaměří.

4. Informace v územním plánu se může lišit od údajů v katastru

A často se také liší. Nemusí to ale nutně znamenat chybu. Katastr by měl obsahovat údaje o aktuálním stavu pozemku z hlediska práva i jeho faktického využití. Například, že jde o zemědělskou půdu patřící panu Novákovi. Naopak samotný pojem „územní plán" dává najevo, že jde o dokument něco plánující, tedy že jde o stav území v budoucnu.

Ve skutečnosti obsahuje územní plán jak údaje o současném, tak i plánovaném využití pozemku. Například, že na zemědělské půdě pana Nováka vznikne krajská silnice a že mu lze za tímto účelem pozemek vyvlastnit. Zájemci o koupi stavebních pozemků by měli zkoumat nejen plánované využití kupovaných pozemků, ale také pozemků navazujících.

Aby nebyli překvapeni, že se jejich klidná adresa časem ocitne uprostřed sídliště či na okraji průmyslové zóny. Kdo chce mít vysokou jistotu, že se okolí jeho pozemku dramaticky nezmění, měl by hledat místo s ukončeným stavebním vývojem. Tedy například proluku v dokončené uliční zástavbě nebo místo, kde přírodní podmínky (strmý svah, řeka ...) neumožňují další výstavbu.

5. V čem může územní plán limitovat majitele pozemku?

Hlavní limit bývá v přípustné míře zastavěnosti pozemku (například 30 procent z celkové plochy) a v zákazu dělit jej na menší pozemky. Investoři rovněž narážejí na výšková omezení, což někteří řeší zanořováním částí staveb pod zem.

Větší problémy však bývají s limity, které v územním plánu uvedeny nejsou. Například nebývají dost jasně stanoveny požadavky na přístupové cesty. Pak se může stát, že stavební úřad podmíní vydání stavebního povolení pro dům zpevněním či rozšířením cesty.

Vlastníci pozemků pod cestou však nemusí s jakoukoliv úpravou souhlasit. Proto je dobré ještě před koupí ověřit podmínky pro výstavbu na příslušném stavebním úřadu, požádat si lze o takzvanou územně plánovací informaci, jež by měla souhrn podmínek poskytnout. Přečíst si územní plán na internetu nestačí.

6. Omezení územní studie a regulačního plánu

Územní studie není, na rozdíl od územního plánu, právně závazná. Navíc má omezený územní rozsah. Zatímco územní plán v zásadě pokrývá celý katastr obce, územní studie obvykle řeší jen menší lokalitu, například novou ulici. Jejím přínosem je, že se zabývá územím mnohem podrobněji.

Ve výkresu už vidíte umístění konkrétních domů, průběh silnice, parkovací stání nebo sítě podle toho, co je zapotřebí řešit. Územní studie má velký význam ve složitých lokalitách, kde není jednoduché skloubit soukromé zájmy na co nejlepší využití stavebních pozemků s veřejným zájmem na zachování architektonického rázu nebo zajištění dostatečných přístupových cest, parkovacích míst a veřejné zeleně.

Stavební úřady se mohou od zpracované územní studie odchýlit, pokud dokážou odchylku přesvědčivě zdůvodnit. V praxi spíš na dodržení studie striktně lpí. Regulační plán řeší obvykle historická jádra měst i obce pod památkovou ochranou a může být mnohem podrobnější než územní plán.

Například smí stanovit přesné umístění budov na pozemku, jejich tvar, sklon střechy, typ krytiny, fasádu a podobně. Na druhou stranu poskytuje větší předvídatelnost požadavků na výstavbu a garantuje, že lokalita nedegraduje kvůli necitlivé výstavbě. Na rozdíl od územní studie je regulační plán právně závazný a lze jím v některých případech přímo nahradit územní rozhodnutí.

7. Připojení na sítě není samozřejmostí

Lidé mají někdy pocit, že pozemky, určené územním plánem k zastavění, jsou automaticky zasíťované nebo že je musí zasíťovat obec. Žádná taková povinnost ovšem z územního plánu nevyplývá. Obec není povinna budovat sítě ani silnice, pokud se k tomu výslovně nezaváže, například v takzvaně plánovací smlouvě, uzavírané s investorem pro účely rozhodnutí o umístění domu.

Rovněž není povinna rozšiřovat kapacitu infrastruktury typu čistírny odpadních vod, tedy vás nemusí připojit ke kanalizaci. Před koupí pozemku je tedy zapotřebí ověřit i možnost připojení na sítě, dopravní komunikace a další infrastrukturu.

8. Pozor na ochranná pásma

Je celkem známé, že sítě jako vodovody, kanalizace či elektrická vedení mají různá ochranná pásma. Ochranná pásma mají ale také silnice, les či území chráněná pro své přírodní hodnoty. Mít pozemek či jeho část v takovém pásmu však neznamená automatický zákaz výstavby.

Konkrétní podmínky je zapotřebí zjistit na stavebním úřadě a u provozovatelů sítí nebo správců chráněného území. Kolizní průběh sítě lze často řešit přeložkou. Ovšem pozor, může být drahá! Například přeložka sloupu elektrického vedení může vyjít na statisíce.

Radek Motzke: O záruce mají investoři falešnou představu

9. Problematika přístupových cest

Pokud stavební pozemek nesousedí s obecní cestou, je zaděláno na problém. Řada pozemků je přístupná jen po nezpevněných polních cestách, které jsou v soukromém vlastnictví. Z hlediska práva jde většinou o veřejně přístupné účelové komunikace, které veřejnost užívá od nepaměti. Vlastník takovou cestu nemůže jednoduše uzavřít.

Právo veřejnosti, tedy každého, užívat takovou cestu vzniká přímo ze zákona. Banka bude pro udělení úvěru obvykle požadovat silnější a konkrétní právní důvod k užívání, například smlouvu o věcném břemeni nebo úřední rozhodnutí o právním charakteru cesty coby řečené veřejně přístupné účelové komunikace.

Stavebnímu úřadu však nemusí stačit ani to. Podle mých zkušeností se praxe neustále zpřísňuje a co prošlo dříve, dnes už neprojde. Stavební úřady někdy zacházejí až k absurdním požadavkům, když kvůli povolení jediného domu vyžadují, aby přístupová cesta byla součástí veřejného prostranství o šíři osm metrů.

S něčím takovým zpravidla počítá developer, který se chystá stavět celou ulici, ne člověk, který chce stavět dům pro svou rodinu. Pro něj může jít o velmi obtížně řešitelný problém. Pokud vlastníci cesty šikanózně brání majiteli stavebního pozemku, aby ji využil jako cestu přístupovou, nebo brání jejímu zpevnění či rozšíření, lze se za určitých okolností bránit soudní žalobou či před silničním správním úřadem.

10. Záplavová území a jejich výklad

Nikdo samozřejmě nechce, aby mu voda odnesla dům. Na druhou stranu jsem se několikrát setkal s tím, že úřad zpřísnil výklad stávající mapy povodňového nebezpečí a tím de facto zabránil výstavbě. A to i tam, kde správce povodí vydal písemné stanovisko, že s výstavbou nemá problém.

Když si takto správní orgány protiřečí, vzniká pro investora nepřehledná a riskantní situace. Nemůže si ale jednoduše myslet, že názor jednoho úřadu přebije názor druhého. Potřebuje dostat zelenou od všech, jinak se nehne z místa.

11. Koupě pozemku od obce

Obce obvykle prodávají stavební pozemky, které jsou připraveny k výstavbě nejen na papíře, ale i stavebně, zejména napojením na sítě a obecní silnici. Zajímavá může být i cena, protože obec může využít k developmentu dotace.

Je však důležité prověřit, zdali záměr nenapadají starousedlíci, kteří si rozvoj nepřejí. Rovněž je dobré dohlédnout na to, jestli obec dodržela všechny formality při prodeji pozemku, tedy předchozí zveřejnění záměru prodeje na úřední desce a řádné schválení prodeje zastupitelstvem. Jinak je prodej absolutně neplatný.

12. (Ne)bezpečnost realitky

Pro kupujícího je nákup přes realitku dražší než přímo od majitele, protože jí zaplatí provizi ve statisících. Řada realitek se snaží vyvolat u kupujícího dojem, že nákup je s nimi bezpečnější, protože se postarají o všechny úřední formality. Pravdou je, že mnoho z nich se postará jen o úplné minimum, tedy aby katastr zapsal kupujícího jako vlastníka a aby prodávající dostal své peníze.

Dalšími souvislostmi, o kterých byla řeč výše, jako jsou požadavky stavebního úřadu či správců sítí, se zabývat nebudou ani na ně neupozorní. Realitky jsou přínosem spíš prodávajícím, které zbaví nutnosti pozemek inzerovat a vyjednávat se zájemci.

V případě, že realitka kupujícímu nesdělí důležitou skutečnost, o níž věděla nebo vzhledem ke své roli měla vědět, například že přístupová cesta není zkolaudovaná, se kupující může domáhat vrácení provize či její části, eventuálně uplatnit další škodu, spočívající v nákladech na dosažení kolaudace. Takovým problémům je však lépe přecházet než je následně rozplétat za pomoci právníků.

13. Účast projektanta a advokáta

Nákup stavebního pozemku je vždy žádoucí uskutečnit za účasti projektanta a advokáta, kteří rozumějí obchodu s nemovitostmi a povolování staveb. Investice do jejich služeb je v porovnání s cenou pozemku zanedbatelná a obvykle násobně nižší než náklady na dodatečné řešení problémů po nákupu.