Radek Motzke: O záruce mají investoři falešnou představu

Může se stavebník, respektive majitel novostavby, která vykazuje nějaké vady, domáhat záruky ze zákona?

Zákon žádnou záruku neposkytuje. Místo toho upravuje především odpovědnost za skryté vady v době převzetí domu. Na základě zákona tedy můžete reklamovat vady, které měl dům prokazatelně v době, kdy jste jej přebírali od stavební firmy. Pokud vady vzniknou později, během užívání, zákonná odpovědnost se na ně neuplatní.

Silnější práva vám poskytuje smluvní záruka. Jde o smluvní garanci od stavební firmy, že dům zůstane bez závad po určitou dobu od převzetí, třeba pět let. Pokud takovou garanci máte a před jejím vypršením vznikne vada, můžete ji úspěšně reklamovat, i když byl v době předání dům bezvadný.

Je to de facto ochrana proti předčasnému zchátrání. Objevují se názory, že lze z občanského zákoníku dovodit dvouletou zákonnou záruku za vše, co spotřebitel koupí nebo si nechá vyrobit, včetně domu. Když však nakupuji nemovitost za miliony korun, tak bych se na dovozování ze zákona nespoléhal. Vždy bych trval na tom, že smlouva musí obsahovat jasné ujednání o smluvní záruce.

Rozlišuje právní úprava, zdali je dům stavěn jako celek, „na klíč", nebo jde jen o dílčí dodávku, například hrubou stavbu, nebo když si některé subdodávky zajišťuje stavebník sám, například elektrikáře, topenáře...?

To je velmi dobrá otázka. Nerozlišuje. Řada lidí si zaplatí hrubou stavbu a pak si ji dodělá. Takový model je z hlediska odpovědnosti za vady velmi výhodný pro stavební firmu, která hrubou stavbu dodala. Nejvíce reklamací bývá právě z oněch dodělávek, čili vnitřního vybavení, sítí, finálních povrchů a podobně.

Pokud stavitel zajišťuje pouze hrubou stavbu, eliminuje tím většinu reklamačních rizik. Riziko pro kupujícího je ovšem nasnadě. Lidé mají totiž falešnou představu, že součet záruk od jednotlivých dodavatelů je totéž jako záruka na celý dům, respektive dodaný takzvaně na klíč. Já říkám, že není, protože u domu stavěného na sobě nezávislými firmami či řemeslníky nese každý odpovědnost pouze za práce, které sám provedl.

Majitel pak nemůže efektivně reklamovat, že dům nefunguje jako celek. Jako příklad lze uvést řízené větrání, instalované jako subdodávka investora nezávislou firmou, a jehož efektivita souvisí s kvalitně provedeným zatěsněním domu (vzduchotěsností). Do svépomocného stavění, byť jen dílčího, by se tedy měl pouštět jen ten, kdo nějaký dům stavěl, umí koordinovat návaznost prací a ohlídat jejich kvalitu.

Ať už si investor nechá postavit dům na klíč, nebo staví svépomocně s využitím jednotlivých řemeslníků a firem, měl by si vždy zaplatit technický dozor, čili odborníka, který ohlídá kvalitu výstavby alespoň v jejích uzlových bodech základy, hydroizolace a podobně. Jinak může splakat nad výdělkem a stavba bude stejně drahá či dražší než dům na klíč a s nižší kvalitou, respektive bez skutečné záruky za kvalitu.

Upřesněte mi, prosím, ještě formulaci „dům na klíč". Jde o právně závazný termín?

Dům na klíč je jen marketingový pojem. Jedna firma tím může myslet hrubou stavbu bez střechy, jiná kompletní dům včetně zařízení koupelny a kuchyně. Každopádně bych se ani ve druhé variantě nespoléhal na to, že přijdu s kufry do hotového domu a budu hned bydlet. Pokud má člověk takovou představu, měl by se nastěhovat do fungujícího hotelu, ne do novostavby.

Ta se musí vždy dozařídit a doladit. Nabídka domu „na klíč" na webu dodavatele stavby není právně závazná, má jen informativní povahu. Pokud tedy takový dům vyberu, předně se pořádně začtu do návrhu smlouvy, rozpočtu a projektu, abych se dozvěděl, co přesně za své peníze dostanu.

Takže i u domu na klíč se může lišit záruka na jednotlivé součásti stavby?

Logicky ano, rozdíly v záruce musejí být. Stavební firma nemůže nést stejnou záruku za funkčnost bojleru jako za střešní krytinu. Záruka se tedy obvykle sjednává strukturovaně: zpravidla má délku pět až deset let za stavbu jako celek či stavební práce, u citlivých technologií, jako je onen bojler obvykle dva roky, u spotřebního materiálu typu gumového těsnění jen po dobu životnosti, u střešní krytiny naopak třeba třicet let.

Záruky by si měly ohlídat i stavební firmy. Pokud by je u choulostivějších částí, například technologií nebo venkovních dřevěných povrchů, nezkrátily, může se kupující přísně vzato domáhat, aby mu deset let chodili natírat fasádu nebo měnit žárovky.

Odkdy se počítá začátek záruční doby?

Pokud smlouva nestanoví něco jiného, běží záruka od převzetí domu do užívání investorem. Pozor, tohle nijak nesouvisí s termínem kolaudace, respektive ohlášením užívání na stavební úřad a udělením čísla popisného. Investor může převzít i dům, který není na stavebním úřadě legalizován, popřípadě jeho legalizace není dotažena.

Přesto převzetím spustí běh záruky. Je vhodné převzetí zachytit v písemném protokolu, podepsaném stavební firmou a investorem. V protokolu by měly být uvedeny všechny zjevné vady. Laikům doporučuji, aby převzetí domu provedli s odborníkem, čili technickým dozorem, který rozumí kvalitě staveb. Investor totiž nemůže později reklamovat vady, které jsou při převzetí zjevné, ale on sám je nerozpoznal.

V praxi vznikají problémy při konfliktním převzetí. Typicky je to tehdy, když si investor nechá postavit dům na svém pozemku, nezaplatí stavební firmě poslední fakturu, odmítne dům formálně převzít pro skutečné či údajné vady, ale nastěhuje se do něj. Pak je sporné, jestli nastěhováním dům převzal a začala běžet záruka.

A je někde přesně specifikováno, co je vada?

Tady jste udeřila hřebíček na hlavičku! Investor si musí již ve fázi projektu vyjasnit, co vlastně od domu chce. Všechna jeho přání by v něm měla být obsažena, potažmo v textu smlouvy. Problém bývá v tom, že se často zpracovávají jen obecné projekty pro stavební povolení, kde nejsou detaily uvedeny. Ty se pak řeší až po vydání stavebního povolení a podpisu smlouvy o dílo.

V průběhu stavby pak vznikají spory o to, co si vlastně investor objednal a zaplatil a kdo může za to, že se některé části povoleného projektu nedají realizovat. Měl chybu odhalit projektant, nebo stavební firma ještě před podpisem smlouvy?

Konfliktům se dá předcházet zpracováním podrobné prováděcí dokumentace, ve které jsou uvedeny konkrétní materiály, jejich množství a stavební postupy. Pokud ovšem budete stavět atypickou stavbu, problémy každopádně nastanou. Investoři by s nimi měli počítat a nachystat si na ně časovou i finanční rezervu.

Každý kus dřeva je unikátní. Dokáže smlouva postihnout, co ještě není vada a co už ano?

Stavební firmy by měly dát ve smlouvách jasně najevo, že i mrtvý kus dřeva je díky svým fyzikálním vlastnostem vlastně navždy živý. Rovněž by měly investory prokazatelně proškolit, jak se k dřevostavbě chovat, aby jim sloužila a netrpěla. Pokud to neudělají, přijdou problémy a spory.

Firmy by si rovněž měly uvědomit, že lidé se hodně liší v tom, co považují za bezvadné a krásné. Staromilcům se bude líbit zašedlé rozpraskané dřevo a budou v něm spatřovat větší hodnotu, než v novém materiálu. Naopak lidé, co mají rádi, když je dům pořád jako nový, budou třeba ze stárnoucí dřevěné fasády nešťastní. Stavební podnikatelé by měli své klienty dobře znát a měli by nastavit jejich očekávání realisticky.

Existuje něco jako odpovědnost za kvalitu?

Občanský zákoník říká, že pokud není sjednáno něco jiného, požaduje se kvalita střední. Zjednodušeně řečeno, dodavatel nemů-že podsunout investorovi nízkou, podprůměrnou kvalitu s odůvodněním, že nebylo vyžádáno nic lepšího. Na druhou stranu investor se nemůže domáhat nejvyšší kvality, pokud si ji výslovně neobjednal.

Smlouvy často uvádějí, že stavební firma musí splnit všechny kvalitativní požadavky stanovené technickými normami. To zní skvěle, ovšem problém je v tom, že normy mnohdy obsahují několik řešení, která se navzájem vylučují. Obecný odkaz na normu je v takovém případě k ničemu.

Smlouvy proto někdy stanoví, že stavební firma musí vyhovět požadavku nejpřísnějšímu, co do kvality i kvantity. Být stavební firmou, dobře bych si rozmyslel, zdali něco takového podepíšu. A pokud ano, pak bych takový dům v nejvyšší kvalitě nacenil nejvyšší částkou.

Pokud tedy chci nejvyšší kvalitu, je vhodné ve smlouvě specifikovat o kterou normu nebo konkrétní řešení v normě se jedná?

Ano, to doporučuji. Ještě důležitější však je vybrat solidní firmu s tradicí a referencemi. Pro ni bude dodržování správných postupů samozřejmostí. Vedle toho bych doporučil, aby měl investor sjednán již zmíněný technický dozor, který bude hlídat klíčové momenty stavby.

Jaká další ujednání doporučujete do smlouvy zakomponovat?

Nejsilnějším zajištěním je takzvaná pozastávka. To znamená, že si investor ponechá část ceny díla, v praxi maximálně deset procent, do uplynutí záruky, popřípadě prvního roku užívání. Pokud bude dům v takový okamžik bez vad, pozastávku firmě uvolní. V opačném případě ji investor použije na odstranění vady.

Slabším, ale stále smysluplným nástrojem, je smluvní pokuta vůči firmě za pozdní odstranění reklamovaných vad. Velmi ale doporučuji zejména zmíněnou pozastávku. Náklady na vymáhání vad jsou totiž tak vysoké, že se soudní žaloba vyplatí až u stavebních nedostatků v hodnotě stovek tisíc korun. Vady, jejichž odstranění je pod tímto limitem, investoři při neochotě stavební firmy raději hradí ze svého.

Když se vada v záruční době objeví, jakým způsobem ji nahlásit zhotoviteli?

Reklamovat je nutno průkazně. buďto zprávou do datové schránky, nebo postaru dopisem na dodejku.

Je na to nějaká lhůta?

Doporučuji s reklamací neotálet. Vzhledem k zákonné úpravě je žádoucí reklamovat bez zbytečného odkladu, což znamená zpravidla v řádech dnů až týdnů od zjištění vady, podle její povahy. Pokud investor vědomě otálí s reklamací a vznikne mu tím škoda, například při dlouhodobém zatékání, nemůže takto prohloubenou škodu uplatňovat vůči stavební firmě.

A jak vadu dokazovat?

V bezkonfliktním případě důkaz není třeba. Investor laik si ani nemusí být jistý, jestli jde o vadu, nebo se může zmýlit. Je na stavební firmě, aby to prověřila. Pokud o vadu skutečně jde a firma ji odmítá řešit, obvykle s tvrzením, že o vadu podle jejího názoru nejde, nebo že si ji investor způsobil sám, měl by si investor pořídit nezvratný důkaz o její existenci.

Tím nejsou fotografie z mobilu, jak se řada lidí domnívá. Je jím posudek soudního znalce, nebo alespoň vyjádření odborníka. Je důležité, aby se znalec či odborník vyjadřoval k věcem, na něž má oprávnění. Řada z nich se s tím netrápí a naceňuje například náklady na odstranění stavební vady, de facto tedy sestavuje stavební rozpočet, přestože tomu nerozumí a nemá příslušnou kvalifikaci. Poznat vadu a navrhnout opravu je jedna věc, nacenit opravu je věc druhá.

Má firma nějakou zákonnou lhůtu, do kdy musí vadu odstranit, ať už se jedná o vadu zřejmou při přebírání domu, nebo vadu zjištěnou později, respektive v záruční době?

Zákon o ochraně spotřebitele ukládá povinnost podnikatele vyřešit reklamaci nejpozději do třiceti dnů. Nedodržení lhůty opravňuje investora – nepodnikatele, respektive pokud jde o stavbu pro nepodnikatelské účely, odstoupit od smlouvy. Takové ustanovení však nemá u staveb velký význam.

Není v zájmu investora od smlouvy odstupovat, protože dům nelze „vrátit" tak snadno, jako třeba nekvalitní boty. Praktické je proto zajistit včasné vyřešení reklamace výše uvedenými způsoby: pozastávkou nebo smluvní pokutou.

Co dělat, když na reklamaci firma nereaguje nebo mezitím zkrachuje?

Pokud vadu způsobil subdodavatel stavební firmy, například vadu řeziva, izolace, elektroinstalace..., může se investor obrátit přímo na něj. Subdodavatel má zákonnou povinnost investorovi vyhovět, přestože s ním nemá přímý smluvní vztah. Subdodavatelé však na tuto povinnost příliš neslyší. Nejlepší obranou je mít dostatečnou pozastávku u generálního dodavatele stavby a v krajní situaci ji použít na zaplacení jiné, solidnější firmy, která opravu provede.

S jakými nejčastějšímu vadami dřevostaveb se ve své praxi setkáváte?

Jde o zkroucené nosné dřevěné profily, které se prakticky nedají opláštit, nebo vady způsobené uspěchanými procesy. Laikovi nedojde, že dřevostavba postavená ze syrového dřeva může seschnout na výšku třeba o patnáct centimetrů. Odborník to ví a nakoupí ideálně vysušené dřevo, nebo dá dřevu dostatek času, aby doschlo, a teprve pak pokračuje s návaznými pracemi.

Je třeba respektovat, že dřevo je přírodní materiál, který má enormní trvanlivost, pevnost, tepelně izolační vlastnosti a dokonce i požární odolnost. Musí se ním však slušně zacházet a respektovat jeho fyzikální vlastnosti, jako je sesychání nebo naopak bobtnání v kontaktu s vlhkostí či kroucení.

Ještě mi rozklíčujte, prosím, co si představit pod pojmem mediátor ve stavebnictví? V čem může být prospěšný stavebníkovi a v čem stavební firmě?

Mediátor je odborník, který vede smírné jednání mezi investorem a stavební firmou. Nesmí přitom hájit zájmy ani jedné strany. Jeho přínosem je vytvořit situaci, kdy obě strany zformulují své zájmy, uvědomí si rizika sporu a v zájmu zachování dobrých vztahů naleznou kompromis. Smírné řešení rapidně šetří čas a peníze.

Strany však musí být ochotné ustoupit od silových kroků, což je mnoha lidem ve stavebnictví vzdálené. Řada soudních sporů přitom také končí smírem, bohužel někdy až po letech, a to zejména tehdy, když soud dá nekompromisnímu účastníku najevo, že jeho pozice není tak pevná, jak si myslí. Rozumně uvažující strany si anabázi soudního řízení rády ušetří.