Technický dozor – prodloužená ruka stavebníka domu

1. K čemu slouží technický dozor

Řada laiků má pocit, že kvalitu stavby domu zaručuje projektant, stavební úřad a stavební firma. A že nikoho dalšího k ohlídání stavby nepotřebují. V tom se ovšem pletou. Žádný z uvedených subjektů totiž nekontroluje kvalitu probíhající stavby a čerpání rozpočtu výhradně v zájmu stavebníka.

Nezávislý projektant v zásadě skončí svou práci dokončením projektové dokumentace a získáním stavebního povolení. Stavební úřad kontroluje jen hlavní parametry stavby, jako je umístění na pozemku nebo požární bezpečnost, avšak nezajímají ho takové detaily, jako že bude táhnout kolem oken nebo že byla okna předražená.

Stavební firma by měla hlídat kvalitu i cenu, ale stojí na opačném konci než stavebník. Obvykle potřebuje s minimálním úsilím prostavět maximum peněz. Z uvedeného je jasné, že investor – stavebník, který je laikem, musí mít na své straně nezávislého odborníka, který přesně ví, co se má na staveništi dít a kolik to má stát. A tím je pouze osoba technického dozoru.

Je velmi vhodné, aby si jej stavebník vybral již v době přípravy projektu s architektem či projektantem. Pokud chce stavět katalogový, respektive typový dům, kde projekt i stavbu dodává realizační firma, doporučuji zapojit dozor do výběru této firmy i typu domu.

Jinak bude laik sklouzávat ke zjednodušenému posuzování typu „líbí-nelíbí, užitná plocha, cena". Nebude vědět nic o tom, jak jednotlivé stavební materiály ovlivňují komfort bydlení, ani o tom, se kterými stavebními firmami bývají problémy.

2. Kvalifikace a rozsah činností technického dozoru

Technický dozor není autorizovaná činnost (zákon na ni neklade žádné požadavky co do stavebního vzdělání). Stačí, když má osoba tuto činnost vykonávající dost zkušeností ze staveniště. Osobně však takovou volbu nedoporučuji. Na trhu se pohybuje dost lidí, kteří stavební vzdělání mají.

Řada z nich disponuje také autorizací a v takovém případě jsou zapsáni v příslušném seznamu autorizovaných osob České komory autorizovaných inženýrů a techniků (ČKAIT) nebo České komory architektů (ČKA). Technický dozor musí hlídat stavbu i rozpočet.

Nedoporučuji, aby si investoři kontrolovali čerpání financí sami. Jde o stovky rozpočtových položek technického rázu, které jim z velké části nebudou nic říkat. Nerozpoznají, v jakém druhu a množství byly skutečně zabudovány.

V takovém případě nemohou s klidným svědomím podepisovat soupisy provedených prací a faktury, a následně je proplácet. Pokud technický dozor na počátku nabídne pouze kontrolu stavby, nikoli však financí, doporučuji hledat jiného.

Technický dozor hájí především zájmy investora / stavebníka, nikoli zájmy dodavatele stavby.

Uvedený základní výčet činností je pouze orientační, do smlouvy s osobou technického dozoru může stavebník zahrnout více, či méně činností, podle dohody.

Orientační přehled náplně činnosti technického dozoru.pdf

obr.: Technický dozor musí hlídat stavbu i rozpočet. Foto: Petin, Zdroj: Dreamstime

3. Odbornost a důvěryhodnost technického dozoru

Investor by si měl před zahájením spolupráce ověřit důvěryhodnost technického dozoru. Základem jsou doporučení od jiných investorů, které úspěšně provedl výstavbou jejich domu. Vedle toho je důležité, aby měl prokazatelnou zkušenost s typem domu, který investor zvolil.

Kupříkladu technický dozor, který se běžně zabývá pouze silnicemi, mosty nebo inženýrskými sítěmi, nebude tím pravým odborníkem na dozorování dřevostavby pro bydlení. Rovněž je zapotřebí respektovat skutečnost, že nikdo nemůže mít detailní znalosti ze všech oborů, které se při stavbě domu uplatní.

Proto je zcela v pořádku, když si ke kontrole stavebních prvků, kterým nerozumí, přivede specialisty (odborníky na vzduchotechniku, tepelná čerpadla apod.).

4. Smlouva mezi stavebníkem a osobou technického dozoru

Řada lidí nemá s technickým dozorem žádnou písemnou smlouvu. Platí jej průběžně podle množství odvedené práce. Takový neformální postup nedoporučuji. Strany si potřebují od začátku vyjasnit, co technický dozor zajišťuje, v jaké kvalitě a termínech.

Smlouva by měla popsat všechny klíčové prvky jeho práce: kontrola zakrývaných prací, přejímání dokončených etap stavby, provádění zkoušek a písemných i fotografických záznamů, kontrola soupisů provedených prací a faktur.

Rovněž by měla stanovit jeho odměnu, která může obsahovat jak pevnou složku, například podle odpracovaných hodin, tak cílovou odměnu, například podíl na ušetřených nákladech stavby (méněpráce).

Pro vztah s technickým dozorem není vhodná smlouva o dílo, protože z povahy věci nemůže zaručit výsledek (bezvadné dílo). Jeho úkolem je s odbornou péčí hájit zájmy klienta, přičemž nárok na odměnu mu vzniká, i když se výsledek nedostaví, respektive ne ze sta procent.

Dlužno dodat, že naprosto bezvadná stavba asi neexistuje a technický dozor nemůže stát každému řemeslníkovi permanentně za zády. Jeho rolí tedy není jen předcházení škodám, ale také mírnění škod, respektive vad, které při výstavbě nastanou a s ohledem na rozestavěnost není hospodárné je odstraňovat.

Pro smluvní vztah objednavatele stavby a osoby technického dozoru se nejlépe hodí takzvaná příkazní smlouva podle nového občanského zákoníku, viz ustanovení § 2430 až § 2444.

Podrobná smlouva o dílo je při stavbě domu velmi důležitá. Jaké náležitosti by měla mít?

5. Příkazní smlouva

Ze zákona nemusí být smlouva písemná, já to však doporučuji. Klíčové je, aby v ní technický dozor prohlásil, že má dostatek vzdělání i zkušeností, aby daný typ stavby kvalitně odkontroloval po technické i finanční stránce. Rovněž by měl prohlásit, a to pod citelnou smluvní pokutou, že nemá jakoukoli osobní ani ekonomickou vazbu na stavební firmu, která bude dům realizovat.

V praxi se totiž stává, že stavební firmy nabízejí stavebníkům svůj „osvědčený" technický dozor. Nebo jejich vazby vyjdou najevo později. Tento nešvar postihuje bohužel i velké průmyslové investice a veřejné zakázky. Jak jsme si vysvětlili výše, podjatý dozor nemá žádný smysl.

Ještě důležitý detail k uzavírání smluv: pokud stojí na straně stavebníka manželé, kteří pořizují dům do společného jmění manželů, doporučuji, aby všechny související smlouvy uzavírali oba. To znamená smlouvu na koupi pozemku, zhotovení projektové dokumentace, smlouvu o dílo na výstavbu domu i smlouvu o technickém dozoru.

Je také vhodné, aby udělili dozoru písemnou plnou moc. Do smlouvy je vhodné specifikovat také činnosti, ke kterým si technický dozor pro nedostatek vlastních znalostí přizve specialisty, včetně jejich jmen a ceny za tyto služby.

6. Pravomoc technického dozoru a odpovědnost za škodu

V uzavírané příkazní smlouvě by si strany měly definovat, zdali a do jaké míry může technický dozor bez přítomnosti stavebníka schvalovat změny díla a přejímat dokončené etapy stavby. Ideální je, aby stavebník byl u všeho.

Pokud to není časově možné, musí tuto pravomoc přenést na dozor a limitovat ji například hodnotou změn („víceprací"), do které může rozhodovat samostatně. Podrobněji by měla být smluvena i odpovědnost za zaviněné prodlení nebo překročení rozpočtu stavby.

7. Kontrola technického dozoru pravidelně nebo občas

Časový rámec činnosti technického dozoru si určuje stavebník ve smlouvě. Pokud půjde o permanentní dozor, což není obvyklé, měl by být přítomen na staveništi každý den, aby mohl bezprostředně reagovat na požadavky jak investora, tak zhotovitele stavby.

U zjištěných nedostatků pak může požadovat nápravu okamžitě. Pokud kontrolní činnost vykonává ve volnějším režimu, například jednou týdně, je třeba ve smlouvě stanovit způsob rychlého sdělení nedostatků a postup při řešení mimořádných událostí.

Z praktického hlediska je vhodné, aby technický dozor nebyl z daleka. Jinak se zpravidla snižuje jeho akceschopnost a celková kvalita jeho práce. Technický dozor by měl být přítomen při sjednávání smlouvy o dílo se stavební firmou a zahrnout do ní harmonogram kontroly díla.

Pokud by měl totiž stavebník ve smlouvě se zhotovitelem stavby vyčleněn pro kontrolní činnost pouze určitý den v určitou hodinu, nemohl by pak chtít po technickém dozoru kontrolu pravidelnou, kterou vyžaduje například plnění časového plánu nebo čerpání finančních prostředků.

Ideální je stanovit milníky, při jejichž dosažení musí zhotovitel stavby technický dozor zavolat a požádat o kontrolu a převzetí dokončené části stavby (například dokončení výkopu základové jámy, dokončení příprav pro vylití základové desky, kontrola izolace, nosné konstrukce, vnitřní rozvody před zakrytím...).

8. Stavební dozor versus stavbyvedoucí

Jelikož je veřejnost často matena nesprávnými technickými termíny, uvedu pro úplnost i další činnosti, které mohou být s technickým dozorem chybně zaměněny. Stavebním dozorem se rozumí odborný dozor nad prováděním stavby a ze zákona si jej musí povinně sjednat stavebník pro každou stavbu prováděnou svépomocí.

Jde tedy o dohled nad stavebníkem, který staví „vlastníma rukama", bez stavební firmy. Stavební dozor sleduje způsob a postup provádění stavby, vhodné použití výrobků, působí k odstraňování závad a nevyřešené věci oznamuje stavebnímu úřadu. Se stavebníkem má smlouvu o výkonu stavebního dozoru.

Pokud se však jedná o svépomocnou stavbu pro bydlení a nikoli pouze o rekreační chatu, je stavebník povinen zajistit místo stavebního dozoru stavbyvedoucího, který vede každodenní realizaci stavby – organizuje provoz na staveništi, má zodpovědnost za vše, co se na něm děje, a vede stavební deník.

Pokud bude dům stavět stavební firma, pak stavební dozor ani stavbyvedoucího zajišťovat nemusíte. Firma bude mít svého stavbyvedoucího jako zaměstnance, jenž řídí další pracovníky a subdodavatele. Stavbyvedoucí musí být autorizovanou osobou. Bez této kvalifikace nemůže svou funkci zastávat.

Chystáte se stavět dřevostavbu? A jaký budete mít dozor?

9. Autorský dozor

Autorským dozorem se obvykle označuje činnost zpracovatele dokumentace stavby (projektanta, nebo architekta) po zahájení výstavby. Účelem tohoto dozoru je především dohled nad dodržováním projektu a kvalifikovaným provedením jeho změn, navržených v průběhu výstavby.

Jakákoliv změna by měla podléhat jeho odsouhlasení proto, aby nedošlo k ohrožení základních parametrů projektu (stabilita, požární bezpečnost, funkčnost...). Zjednodušeně řečeno, když je zapotřebí nějakou změnu „spočítat", měl by to udělat autor projektu, nikoli někdo na koleně na staveništi.

Smyslem autorského dozoru však není hlídat všechny detaily výstavby. Jeho zapojení je spíš občasné. Není totiž osobou (i když ze zákona by jí mohl být), která by byla jako stavbyvedoucí dennodenně či jako stavební nebo technický dozor každý týden na stavbě. Projektant obvykle nemá přehled ani o finanční stránce stavby.

Zajímá vás něco ohledně stavebního práva a chtěli byste radu od zkušeného experta z oboru? Zašlete přímý dotaz!

Mgr. Radek Motzke je expert na stavební právo s dvacetiletou praxí v oblasti právní úpravy architektury, stavebnictví a ochrany životního prostředí. Rady zveřejňuje i na svém webu. Pokud potřebujete odborně poradit tak se na něj neváhejte obrátit.

Zaslat nezávazný dotaz