Kupní smlouva na nemovitost? Na vzory z internetu raději nespoléhejte!
Redakce | Úterý, 19. březen 2024 |
Koupě nebo prodej nemovitosti není záležitostí, kterou by člověk dělal každý den. Přitom jde o náročný proces, který obsahuje mnoho proměnných. A ty musí být v kupní smlouvě přesně uvedené, aby později nenastaly žádné komplikace. Na vzory z internetu proto raději zapomeňte.
Katastr nemovitostí rozlišuje osm různých druhů nemovitostí a pro každý vyžaduje mírně odlišné označení. Zároveň je pak každá nemovitost individuální. V případě hypotéky je třeba počítat také s účastí banky. Obvyklá je i úschova kupní ceny, nejčastěji u advokáta. „To vše jsou položky, které vstupují do hry, je potřeba je posoudit a navrhnout podle nich kupní smlouvu ‚na míru' konkrétnímu prodeji," zdůrazňuje Ondřej Strada z portálu Bezrealitky.cz.
Pokud byste tedy použili nějaký vzor z internetu, může se snadno stát, že ve smlouvě budou chybět podstatné náležitosti, které ji mohou činit až neplatnou. A toho si může všimnout třeba úředník na katastru nebo banka. „Dojde tak k průtahům v celém procesu prodeje. Nebo, a to je ta horší varianta, uzavřete smlouvu, která vás nebude dostatečně chránit, například pokud by z nějakého důvodu nedošlo ke včasnému zaplacení kupní ceny," vysvětluje Strada. Ani jako laik nejspíš smlouvu sami dohromady nedáte a bude lepší se obrátit na advokáta. Základní přehled je ale dobré mít i tak.
Podpisy na smlouvě raději ověřené
Kupní smlouva na nemovitost se řídí zejména občanským zákoníkem. Zároveň je ale třeba počítat s tím, že vlastnické právo k nemovitosti se převádí až zápisem práva do katastru nemovitostí. Proto musí kupní smlouva splňovat také náležitosti podle katastrálního zákona. „Musí být vždy v písemné podobě, kupní smlouvu na nemovitost nelze uzavřít ústně," upřesňuje advokát Roman Tomek z kanceláře SEDLAKOVA LEGAL.
Podpisy na kupní smlouvě musí být ověřené. Občanský zákoník to sice přímo nenařizuje, ale přinejmenším pro následný vklad do katastru to je nezbytné. Kopií smlouvy bude potřeba více. Jedna pro každého účastníka a jedna pro katastrální úřad. V případě financování hypotékou bude potřeba také kopie pro banku. Pokud je řešena i advokátní, notářská či bankovní úschova, je jedno vyhotovení nutné rovněž pro schovatele. Počet kopií ještě vzroste, pokud je kupujících více, nebo prodávající sám splácí na nemovitost hypotéku.
Identifikace smluvních stran a nemovitosti je základ
Při převodu nemovitosti budou stranami kupní smlouvy prodávající a kupující. U obou je potřeba uvést jméno, příjmení, rodné číslo a bydliště. Pokud jde o právnickou osobu, nesmí chybět její název, IČO, sídlo a jednající osoba. „U manželů platí, že pokud nemají notářsky rozdělené tzv. SJM, nabývají nemovitost vždy do společného jmění manželů," doplňuje Eva Křížová, realitní makléřka M&M Reality holding.
Identifikace převáděných nemovitostí pak musí odpovídat katastrálnímu zákonu a katastrální vyhlášce. „Pozemek je třeba vymezit parcelním číslem a názvem katastrálního území, doporučujeme i uvedení druhu pozemku," říká Tomek. „V některých případech jsou parcely vedeny ve dvou řadách, kdy některé před sebou mají zkratku st. Pokud tedy je u parcelního čísla st., je třeba toto uvést i do smlouvy, jelikož je to nedílná součást identifikace."
V případě koupě rodinného domu bude záležet na tom, zda jde o samostatnou stavbu, nebo je součástí pozemku. Je-li součástí pozemku, což zjistíte z listu vlastnictví, tak platí to, co je uvedeno u identifikace pozemku. „Pokud stavba není součástí pozemku, tak se identifikuje označením pozemku, na němž je postavena, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena," popisuje Tomek.
Nezapomeňte také na uvedení závad na nemovitosti, a to jak právních (zástavní práva, věcná břemena), tak faktických (konstrukční vady) a jejich zohlednění v kupní ceně. „U zástavních práv je také důležité, aby smlouva obsahovala řešení, jak s ním bude naloženo. Zda bude vyplaceno a vymazáno, převedeno na jinou nemovitost a vymazáno, nebo postoupeno na kupující bez výmazu," vysvětluje Tomek. Doplňuje, že to stejné platí u věcných břemen – zda zůstanou, což je typické u břemen týkajících se sítí, nebo se vymažou, což je typické u břemen s oprávněním užívat nemovitost.
obr.: Pozemek je nutné ve smlouvě přesně vymezit. A to parcelním číslem, názvem katastrálního území a ideálně také uvedením druhu pozemku. Foto: Steven Elk, Zdroj: Dreamstime
K domu požadujte i dokumentaci
„U rodinného domu jsou kupující málokdy seznámeni s tím, že existuje povinnost vlastníka uchovávat dokumentaci skutečného provedení stavby podle stavebního zákona," upozorňuje Křížová. „Zákon přímo říká, že pokud dokumentace stavby nebyla pořízena či se nedochovala, je vlastník nemovitosti povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby, kterou mimo jiné při prodeji nemovitosti odevzdá kupujícímu. Dokumentace informuje o použitých materiálech, stejně tak o parametrech techniky, která zajišťuje chod budovy."
Specifikovat ve smlouvě lze také vybavení, povinností to však není. „V případě, že není příslušenství budovy a zahrady ve smlouvě specifikováno, automaticky má kupující nárok k převzetí vybavení, které je pevně spojeno se stavbou či pozemkem," upřesňuje Křížová. Může jít například o tepelné čerpadlo, kuchyni s vestavěnými spotřebiči, vestavěné skříně, sanitární vybavení koupelen, dveře či podlahovou krytinu.
obr.: Kupujete již postavený dům? Pak pamatujte ve smlouvě i na jeho vybavení. Foto: Steven Elk, Zdroj: Dreamstime
Kupní cena a časový harmonogram
Důležité je také stanovení kupní ceny, lhůty pro zaplacení a způsobu její úhrady. Při využití úschovy peněz, což se vřele doporučuje, je situace podobná, jen je celý převod peněz ošetřen za pomoci třetí nezávislé osoby – nejčastěji advokáta, který se stará o celý proces prodeje. „Někdy se kupní cena řeší v samostatné dohodě, mimo kupní smlouvu. Praxe katastru je ale taková, že vyžaduje i tuto dohodu, protože kupní smlouva je úplatná a musí mít potvrzeno, že cena byla sjednána a byly sjednány platební podmínky," dodává Tomek.
Jasně specifikovaný by měl být v kupní smlouvě rovněž časový harmonogram. Kromě lhůty pro financování kupní ceny se bude jednat zejména o termín přepisu vlastnického práva, výplatu kupní ceny z úschovy či předání nemovitosti. „Dobré je také dát do smlouvy termín na odhlášení trvalého pobytu či sídla společnosti, pokud jsou zapsány," radí Tomek. Pro případ jejich porušení by měly být ve smlouvě stanoveny sankce. „Smluvní pokuty stropujeme částkou ve výši 5 procent kupní ceny," dodává advokát.
obr.: Pokud není příslušenství domu a zahrady ve smlouvě specifikované, automaticky má kupující nárok k převzetí vybavení, které je pevně spojeno se stavbou či pozemkem. Může jít např. o tepelné čerpadlo. Foto: Steven Elk, Zdroj: Dreamstime
Vyřizujeme přepis nemovitosti na katastru
Podmínky jsou dohodnuté, kupní smlouva podepsaná. To ale ještě pořád není všechno. Ten nejzásadnější krok vás teprve čeká. Změnu majitele nemovitosti je třeba vyřídit na příslušném katastrálním úřadu. Až poté totiž bude nový majitel skutečně jejím majitelem. Návrh na vklad je nejjednodušší vyplnit online přímo na stránkách katastru nemovitostí (https://nv.cuzk.cz/Web/Uvod.aspx). Interaktivní formulář vás celým procesem provede.
„Je totiž provázán s katastrem a umí automatizovaně vložit například vlastníky nemovitostí nebo jednotlivé nemovitosti podle listu vlastnictví," vysvětluje advokát Roman Tomek. Následně z něj lze vygenerovat podání, které uživatel vytiskne a opatří podpisem. Ten nemusí být ověřený. Ovšem podpisy na stejnopisu kupní smlouvy, která je povinnou přílohou návrhu na vklad, je – jak už bylo zmíněno – potřeba ověřené mít. „Návrh na vklad by měl být vždy vyhotovený minimálně dvakrát, jednou pro účastníky a jednou pro katastr. Samozřejmě lze mít jednu verzi pro každého účastníka zvlášť," doplňuje Jan Záhora ze společnosti NEMO Report.
Ještě před podáním návrhu na vklad a smlouvy na katastr nemovitostí je vhodné si prověřit, zda v mezičase nedošlo k nějakému zápisu omezení, například exekuce, která by mohla koupi a platnost smlouvy ohrozit.
Jak probíhá samotný zápis na katastru
Po podání návrhu na vklad má katastr ze zákona 30 dní, ve složitých případech 60 dní na to, aby rozhodl. Prvních 20 dní přitom běží ochranná lhůta – úřad nejpozději v den podání návrhu vyrozumí vlastníka nemovitosti a další oprávněné osoby, účastníky řízení, jejichž práva se provedením vkladu změní nebo zruší. „Pokud jsou veškeré náležitosti v pořádku, katastr změnu provede, navrhovatele o tom však nevyrozumí, pouze zveřejní zápis na webu katastru nemovitostí," říká Jan Záhora z NEMO report.
V případě, že katastr zjistí vady, které je možné napravit (například nedoložení souhlasu se zcizením v případě zapsaného zákazu zcizení), řízení přeruší a vyzve k nápravě. V případě, že zjistí vady, které nelze napravit, zašle o tomto zprávu účastníkům, kde jim umožní se k názoru katastru vyjádřit a případně vzít návrh na vklad zpět.
„Pokud má katastr pravdu – a v drtivé většině případů má, tak doporučujeme vzít návrh zpět. Pokud tak totiž neučiníte a návrh bude zamítnut, běží lhůta pro podání žaloby k soudu v délce dvou měsíců," upozorňuje advokát Roman Tomek. Této lhůty se nelze vzdát. A katastr pak musí čekat na její uplynutí, což způsobuje, že jsou blokovány další převody. Katastr totiž řeší řízení podle času zahájení a až do doby, než mu je prokázáno, že uplynula lhůta a žaloba nebyla podána, tak řízení nemůže skončit a nemůže tedy ani skončit to, které je zahájeno později.
Ve kterém okamžiku návrh podat
Kdy přesně ale návrh na vklad do katastru podat? Záleží na znění smlouvy, ale vždy až po jejím podpisu. „Běžné je podání až po uhrazení kupní ceny do úschovy. Někdy se musí ale splnit i další podmínky, například předložení souhlasu se zcizením, pokud je na nemovitosti zapsán zákaz zcizení," říká advokát Tomek. To se týká nejčastěji případů nemovitostí s hypotékou, kterou si na její pořízení vzal původní majitel (prodávající).
Banka zřízení zákazu zcizení a zatížení bere jako pojistku pro uspokojení své pohledávky – chce si tímto pojistit, že vlastník zastavenou nemovitost neprodá ani nezatíží. Je tedy velmi časté, že v části C na listu vlastnictví najdete nejen zástavní právo ve prospěch banky, ale také zákaz zcizení a zatížení ve prospěch stejné banky. Jakmile je hypotéka doplacená (obvykle z kupní ceny), banka zástavu „zruší". Návrh na vklad do katastru nemovitostí můžete podat sami.
Častou praxí ale je, že ho podává advokát. Jakmile je v katastru zapsáno vlastnické právo nového majitele, tedy kupujícího, advokát ho o tom vyrozumí a vyplatí prodávajícímu peníze z úschovy. „Pokud vyplacení kupní ceny nejde přes úschovu, lze podat návrh na vklad rovnou po podpisu kupní smlouvy nebo po vyplacení kupní smlouvy. Obě varianty však vnímáme jako rizikové a advokátní úschovu doporučujeme," zdůrazňuje Záhora. Poplatek za vklad do katastru nemovitostí je 2 tisíce korun.
Autor článku: Dana Jakešová pro časopis DŘEVO&stavby
Tento článek vyšel v časopisu DŘEVO&stavby 1/2024
Objednejte si krásně vonící výtisk časopisu s kvalitními fotografiemi pouze za 99 Kč
Vytvořeno v xart.cz
