Specialista na stavební právo hodnotí sedm negativních zkušeností se stavbou domu

1. Co je a co není skrytá vada?

Rád bych věděl, co je, a co není skrytá vada a v jakém časovém horizontu od převzetí stavby mohu nárokovat její odstranění? Je to někde definováno? Kdo posoudí, zda jde o skrytou vadu, kdo ji musí dokázat, a co dělat, když v případě pozáruční reklamace dodavatel nereaguje?

O skrytou vadu stavby jde tehdy, pokud byla prokazatelně přítomna na stavbě již v době jejího předání objednateli a není z pohledu objednatele zjistitelná již při předání a převzetí stavby, respektive projeví se později při následném užívání stavby (například chybějící izolace proti vzlínání vody).

Obvykle bude skrytou vadou taková vada, kterou nelze zjistit bez destruktivních zkoušek (například sonda do zdi za účelem zjištění, zdali tam izolace je) a osobně bych za skrytou vadu považoval i takovou, kterou odborník vidí na první pohled, ale průměrně inteligentní laik ji nepozná (například když pokrývači špatně napojí hřeben střechy na zbývající krytinu).

Nejde tedy o závady domu, které vzniknou později po předání v důsledku nekvalitně provedené výstavby či zanedbání údržby (například když se vlivem silného větru odloupne oplechování nebo když se v průběhu času začne loupat omítka). Skrytou vadu stavby můžete podle zákona uplatnit do pěti let od převzetí.

Poskytuje-li vám smlouva delší záruční lhůtu, například sedm let, můžete reklamovat do konce této lhůty. Jde-li navíc o vadu, o které stavební firma věděla nebo musela vědět (takzvaná vědomá vada), čili například o zmíněnou „zapomenutou" izolaci proti vodě, můžete vadu reklamovat téměř kdykoli.

Třeba i po deseti letech od převzetí domu. Vadu však oznamte firmě neprodleně po jejím zjištění a narazíte-li na neochotu věc řešit, uplatněte svůj nárok u soudu nejpozději do tří let od jejího zjištění.

Bude vaší povinností prokázat, že jde skutečně o vadu, za kterou nese žalovaná firma odpovědnost. Obvykle se přitom neobejdete bez zpracování znaleckého posudku. Upozorňuji však, že soudní spory jsou drahé a výsledek nejistý. Často je tedy pro majitele výhodnější investovat peníze do opravy provedené na vlastní náklady než do soudního procesu.

2. Má stavebník nárok na opravu domu na náklady dodavatele?

Mám jako stavebník nárok na opravu domu na náklady dodavatele, nebo vrácení určitého peněžního obnosu? Co když vada nepůjde opravit? Odstoupit od smlouvy, když v domě už roky bydlím, je nemyslitelné.

Odstoupit od smlouvy o dílo na dům většinou nedává smysl. Pokud se dům stavěl na vašem pozemku, nepřišel byste sice odstoupením o jeho vlastnictví, ale vznikla by dost nepřehledná situace, v níž by bylo těžké posoudit, kdo komu kolik dluží.

Praktičtější je tedy uplatnit nárok na opravu. Pokud je vada neopravitelná, můžete uplatnit nárok na přiměřenou slevu z ceny díla a v úvahu připadá zpravidla i nárok na náhradu vzniklé škody.

Foto: Manasesistvan, Zdroj: Dreamstime

3. Zjistění vady po záruční lhůtě, co s tím?

Máme vikýř s plochou střechou, která je odvodněna okapnicovým žlábkem na tašky šikmé části střechy, odkud má stékat do okapu. Protože je ale těsně vedle domu velký strom, žlábek se rychle ucpe a voda pak kamsi přetéká. Teče po pojistné fólii pod taškami a vytéká zpod střechy, ale ne okapem. To, že voda teče jinudy, než má, jsme zjistili hned a ještě v záruční lhůtě udělal dodavatel opravu. Nicméně bylo to v době, kdy byla suchá léta, a měli jsme problém za vyřešený. Pak se ale ukázalo, že se problém opakuje a dokonce jsme přišli i na skutečný důvod – ucpávající se žlábek. Záruční lhůta už před rokem uplynula, nicméně dodavatel na své náklady závadu opravil. Kdyby to udělat nechtěl a k opravě se neměl, existuje nějaký právní nárok na to, aby opravu udělal?

Odpověď na tento dotaz není tak jednoznačná, jelikož je třeba v konkrétním případě posuzovat vícero faktorů. Pokud zhotovitel žlábek od počátku špatně instaloval (v rozporu s náležitými technickými postupy), šlo o vědomou vadu, kterou je povinen řešit i po záruce (viz odpověď v případě 1.).

Na druhou stranu ale nemuselo jít vůbec o vadu díla, pokud bylo vše správně instalováno a k ucpávání žlábku docházelo pouze v důsledku toho, že v blízkém okolí stojí velký strom a žlábek tak vyžaduje pouze častější čištění. V takovém případě zákonný nárok na opravu zřejmě není.

Foto: Manasesistvan, Zdroj: Dreamstime

4. Oddoutnaná tepelná izolace, kdo to zaplatí?

Při každoroční kontrole komína bylo zjištěno, že oddoutnala část tepelné izolace a mohlo tedy dojít k požáru. Podle kominíka byla chybně provedena instalace. Jak dlouho to oddoutnávalo, netušíme, buď si toho kominík při předchozí kontrole nevšiml, nebo to začalo až následně. Kontrolu provádíme podle zákona jednou za rok. Za kým půjde odpovědnost, případná oprava, vzniklá škoda? A pokud by požár skutečně vznikl, jak prokážeme pojišťovně, že to není naším zaviněním – zanedbáním údržby, ani kominíka – kontroly? V domě bydlíme pět let.

Zdá se, že jde opět o vědomou vadu obdobně jako v případu prvním, která vznikla v důsledku nesprávného provedení střechy. V takovém případě můžete vadu uplatnit vůči stavební firmě i po pěti letech. Pokud by došlo k požáru, bude dána odpovědnost stavební firmy a lze uvažovat i o odpovědnosti kominíka za škodu vzniklou v důsledku nedbalé kontroly.

Záleželo by ovšem na konkrétních okolnostech, zdali kominík mohl při kontrole provedené s odbornou péčí vadu zjistit. Ohledně nároku z případného pojistného plnění je důležité, abyste jako majitelé a uživatelé domu prokazatelně plnili veškeré své zákonné povinnosti, například odborné pravidelné revize komína.

Foto: Thomas Hertwig, Zdroj: Dreamstime

5. Jak prokázat, že šlo o skrytou vadu?

Na vodovodním vedení máme patrně mikroskopickou vadu, která se projevila zvětšováním vlhkosti v určitém místě stěny. Bydlíme v domě už dlouhou dobu, nevšimli jsme si toho včas a nyní už je po záruce. Jak prokážeme, že šlo o vadu skrytou, která patrně vznikla již v době instalace při stavbě domu? A jak v takovém případě postupovat?

Záleží na posouzení soudního znalce. Pokud potvrdí, že vada byla přítomna na potrubí od počátku a zhotovitel o ní musel vědět, protože spočívala například v neodborně provedeném svaru (vědomá vada), pak ji můžete uplatnit i po záruce (viz případ 1.).

Vadu je zapotřebí prokazatelně písemně reklamovat vůči zhotoviteli dopisem na dodejku či datovou schránkou. Pokud zhotovitel nevyhoví, nezbývá, než se soudit, popřípadě provést opravu na vlastní náklady.

Foto: Olga Evtushková, Zdroj: Dreamstime

6. Špatně provedená hydroizolace. Můžeme se soudit s úspěchem?

Po šesti letech bydlení nám začala prosakovat vlhkost do stěn. Přivolaný odborník zjistil, že hydroizolace mezi základovými pasy a navazující dřevěnou stěnou nebyla správně ukončena a ani výška soklu, respektive dřeva nad úrovní terénu prý není dostačující. Dům stavěla firma na klíč. Když jsme jim oznámili tuto vadu, odbyli nás s tím, že už se jich to netýká. Odborník ale tvrdí, že o vadném provedení museli vědět, když ho tak udělali, a máme tedy i po tak dlouhé době nárok na vyřešení vady z jejich strany. Je to tak? Můžeme se soudit s úspěchem?

Zřejmě jde o vědomou skrytou vadu. V tom případě budete moci uplatnit svá práva soudní cestou. Úspěch ve sporu záleží na mnoha okolnostech, mimo jiné na kvalitě znaleckého posudku, práci soudu a také na tom, zdali bude stavební firma na konci sporu solventní a bude tak moci splnit povinnosti určené rozsudkem.

Foto: Manasesistvan, Zdroj: Dreamstime

7. Může za to dodavatel stavby nebo subdodavatel oken?

Stavěli jsme s firmou pouze hrubou stavbu. Zbylé věci jsem si zařizoval sám včetně nákupu oken. S dodavatelem hrubé stavby jsem se dohodl, že mi navíc osadí i okna. Po roce se rámy oken začaly kroutit, mezi ostění a rámy oken začalo zatékat. Dodavatel oken tvrdí, že jsou okna špatně zasazená, stavební firma zase, že okna jsou vadná. Nevíme si rady. Kde najít řešení?

Pokud chcete věc řešit právní cestou, nezbývá než povolat soudního znalce s příslušnou odborností. Ten by měl vytvořit objektivní posudek za spolupráce všech stran. Posudek by měl ukázat, kdo udělal chybu a je tedy povinen odstranit vady a návazné škody. Podotýkám, že může jít také o kombinaci odpovědnosti dodavatele stavby i dodavatele oken.

Foto: Manasesistvan, Zdroj: Dreamstime