Financování dřevostavby - hypoteticky i prakticky
Dana Jakoubková | Úterý, 06. prosinec 2016 |
Při představě „dluhu" jsem vždycky dostala kopřivku. Vydrželo mi to zhruba do padesátky. Pak jsem se zamilovala. Vypadal krásně a nabízel dosud nepoznané. Byl to dům snů. Poptala jsem se u čtyř bank a ztratila spoustu času. Verdikt zněl zamítnuto.
Ve vleku stigmatu úvěrové negramotnosti moje láska zhasla. Chvíli mi trvalo, než jsem pochopila, že svěřit se do rukou zkušeného finančního specialisty bude nejrozumnější, co mohu pro svůj nový domov udělat.
Úroková sazba, fixace, splátkový kalendář, částka pojištění, výše úvěru, poplatek za vyřízení, vedení účtu i za předčasné splacení, ocenění nemovitosti, stavba dřevostavby na klíč s firmou nebo svépomocí, pojištění schopnosti splácet, pojištění dřevostavby, bonita žadatele... je toho hodně, čemu by měl člověk porozumět, pokud si chce vyřídit hypotéku. Hlediska výběru finančního ústavu potažmo úvěrového produktu jsou totiž poměrně složitou konfigurací proměnných, kdy jen prostý matematický výpočet nemusí vést ke zdárnému výsledku.
Dřevostavba se slevou?
Vinou poněkud zavádějícího marketingu bank se drtivá většina lidí řídí při výběru hypotečního úvěru úrokovou sazbou. Ta sama o sobě nejdůležitější položkou není. Podstatné je to, z čeho je její výše složena. Všechny banky mají základní úrokové sazby. Na tyto sazby se pak mohou poskytovat slevy. Na některé slevy je však potřeba dát pozor.
K výsledné splátce se totiž mohou připočítávat poplatky, takže se v souhrnu vlastně o slevu nejedná. Můžete tak mít proti slevě na úroku postavený vysoký poplatek za vedení účtu nebo podmínku pojištění schopnosti splácet. Případně dostanete slevu oplátkou za to, že si sjednáte nevýhodné pojištění dotčené nemovitosti nebo všechno dohromady.
V reklamě například vidíte úrokovou sazbu 1,79 %. Pak ale zjistíte, že abyste tuto sazbu dostali, musíte mít u dané banky účet, za který budete platit měsíčně třeba stovku, dále pojištění splácení úvěru za šest stovek měsíčně plus pojištění nemovitosti, které ale můžete dostat u jiné pojišťovny levněji, a tak dále.
Sleva obvykle zadarmo nebývá, jak říká známé pořekadlo, a jelikož je velmi obtížné tyto poplatky a slevy vysvětlit na bilboardu či v televizní reklamě, používá se jako marketingový tahák pouze úroková sazba.
Na cestu k dřevostavbě se vydejte nejlépe s finančním poradcem
Jediný nejlépe vypovídající porovnávací ukazatel hypoték je tak výsledná měsíční splátka včetně všech poplatků. Ono se totiž velmi často stává, že úvěr s úrokem 1,79 %, ale s řadou podmínek, má vyšší splátku, než úvěr se sazbou 1,99 %, ale bez poplatků. A tento rozdíl může dělat i stokoruny měsíčně. Nelze tedy jednoznačně říci, že hypotéka se sazbou 1,79 % je levnější než hypotéka se sazbou 1,99 % – to je pouze reklamní trik. A toto bohužel často nezohledňují ani "hypoteční srovnávače" či "tržiště hypoték" a podobně. Žádný server totiž neumí porovnat hypotéky podle podmínek čerpání. Tyto servery lze velmi dobře použít pro představu o přibližné splátce hypotéky při určité délce splatnosti, ale to je vše.
Jako nejvhodnější způsob získání potřebných informací v souvislosti s konkrétní osobou žadatele a nabídkou maximálního počtu finančních ústavů se mi proto jevil zkušený hypoteční poradce. Na cestě k mému vysněnému domu jsem proto oslovila Jaroslava Pelanta z firmy Hypotekanasrub.cz, který má financování dřevěných domů přímo v popisu práce.
Hypotéka na dřevostavbu – všechno jde, když se chce...
Dívají se banky na financování dřevostavby stejně jako na jinou stavbu nebo mají specifický přístup či podmínky pro získání hypotéky? V čem je to složitější?
Obecně lze říci, že financování dřevostaveb není problémové a získat hypoteční úvěr není složitější, než na dům zděný. Banky odlišuje především přístup k čerpání prostředků a akceptovatelné LTV (poměr hodnoty zástavy k výši úvěru), což je poměrně složitá a individuální problematika (různá LTV, čerpání na tranše, rozdíl ve stavbě svépomocí a dodavatelsky, atd.)
Jak je to s oceňováním dřevostavby? Lze souhlasit s tvrzením, že jsou bankami podhodnocované, respektive že jsou považovány za stavby méně hodnotné?
Problematika oceňování nemovitostí je složitá. Není to jen výsada dřevostaveb. Je to dáno metodickými pokyny bank k oceňování nemovitostí, dle kterých se musí odhadci řídit. Existují odhadci, kteří mají smlouvu o spolupráci s několika bankami a u každé banky vyjde cena domu rozdílně i přesto, že ocenění provádí jedna a tatáž osoba.
Každá banka má nastaveny jiné podmínky i jiné tabulky, podle kterých stanovuje cenu domu. Jsou ale banky, které jsou vzhledem k dřevostavbám pozitivněji naladěné a jejich metodické podmínky "nešikanují" cenu dřevostaveb. Takové banky mají obvykle pro dřevostavby nastaveny speciální podmínky, které ulehčují čerpání či se přizpůsobují stavebníkům a dodavatelům dřevostaveb.
Správným výběrem banky se tedy dá předejít mnoha problémům. Ne každý žadatel o hypotéku má ale o těchto podmínkách přehled. Jak mu může být finanční nebo hypoteční poradce při oceňování nápomocen?
Osvědčilo se mi být osobně přítomen při příjezdu odhadce na pozemek (ve většině případů se dává do zástavy i pozemek a tak odhadce na tento pozemek skutečně musí přijet) či s ním být v telefonickém kontaktu. Mohu tak jen svojí přítomností působit na odhadce či mu vysvětlit situaci a požadavky – jsou to také jen lidé, a tak jen slušným jednáním a prosbou se dá docílit mnohého.
Navíc si při osobní přítomnosti hypotečního specialisty dává odhadce „větší pozor" a i jednání je pak korektnější. Osobní přítomností také sbírám zkušenosti, které následně mohu uplatňovat ve prospěch klientů – stavebníků. Výběr banky, potažmo jejích podmínek, je velmi zásadní a celý proces získání hypotéky se tak dá velmi usnadnit či naopak velmi zkomplikovat – a jak už se lidé mohli přesvědčit u lecčeho, ani zde se nevyplatí honit za každou desetinou, o kterou se sníží úrok z úvěru. To podmínky čerpání jsou na celé hypotéce nejdůležitější, nikoliv výše úroku – je to sice hlavní faktor, ale dá se o něm jednat. Metodické podmínky banky změnit nelze.
Je rozlišováno, o jaký typ dřevostavby se jedná? Je třeba panelová stavba zvýhodněna proti roubence?
Některé banky upřednostňují poskytování úvěrů na montované domy postavené firmou, která je členem Asociace dodavatelů montovaných domů (ADMD). Většina bank ale pohlíží na tyto stavby obecně jako na „dřevostavby", popřípadě mají domy ze dřeva zařazené v kolonce „rychlá výstavba".
Zohledňuje se při získávání úvěru fakt, že se jedná o ekologický, obnovitelný materiál?
Bohužel toto se vůbec nezohledňuje. Nicméně na stavbu domu lze čerpat dotace Nová zelená úsporám a v rámci tohoto programu lze dostat finance navíc, pokud použité materiály splňují environmentální prohlášení, což je v podstatě informace o dopadech použitých materiálů na životní prostředí.
Čeho se nejvíce obávají klienti v souvislosti s financováním dřevostavby?
Nejčastější obavou je, že klient zaplatí za něco zbytečně. Mluvím teď především o postupu při vyřizování hypotečního úvěru – konkrétně odhadu nákladů na novostavbu. Běžný postup vyřizování hypotéky totiž vyžaduje pro konečné schválení a podpis úvěrové smlouvy vyhotovení znaleckého posudku (odhadu), ke kterému je nutné předložit projektovou dokumentaci k výstavbě domu (či alespoň její části). Nastává tak situace, kdy klient musí nejdříve zaplatit za vyhotovení projektu, ten musí předložit odhadci, a až poté se s jistotou dozví, zda mu bude hypotéka schválena. I přesto, že je možné si předem nechat vyhotovit kalkulace či ověření registrů tzv. scoring (nejedná se o předschválení, jak je často klientům mylně sdělováno) skutečnou jistotu klient nemá – tu totiž získá až podepsáním úvěrové smlouvy. Nicméně se lze tohoto rizika úplně vyvarovat. Existuje totiž produkt, jehož podmínky umožňují vyřídit si úvěr před oslovením projektanta, oslovením firmy, která by dům měla stavět, a dokonce i v případě, že klient nemá ani pozemek. Takovým je třeba „Hypoúvěr v pohotovostní formě" od Modré pyramidy.
Takže je možné vyřídit si hypotéku čistě hypoteticky?
Ano, přesně tak. Máte jistotu ještě dříve, než cokoliv zaplatíte. U tohoto typu úvěru stačí rozhodnutí, že si chcete pořídit vlastní bydlení a doložíte jen údaje o příjmech, to je vše. Pokud je úvěr schválen, může se ihned podepisovat. Není třeba před podpisem dokládat žádné další dokumenty či projekt – ten je možné předložit kdykoli po podpisu. Jedná se vlastně o úvěrový rámec, jehož přesnou výši se dozvíte dříve, než máte cokoliv platit. Podle této částky pak můžete vybírat respektive zaplatit pozemek i dům. S tímto typem úvěru mohou mít i dodavatelé stavby jistotu, že klient disponuje dostatečnými finančními prostředky.
Toto řešení speciálně doporučuji pro tento rok, kdy jsou úrokové sazby na rekordně nízkých úrovních. Úroková sazba má hlavní vliv na výši splátky, ale také zásadně určuje maximální možnou výši úvěru – čím nižší sazba, tím nižší splátka, tím vyšší částka úvěru. Pokud tedy máte sen, že si pořídíte vlastní dům ze dřeva s krásnou zahradou, ale současně máte obavy, zda dosáhnete na úvěr v potřebné výši, velmi doporučuji rozhodnutí neodkládat a zjistit si tyto informace co nejdříve. Lze to vyřídit i po emailu. Jednoznačně doporučuji vyřídit si hypoteční úvěr před stavebním povolením.
Co když nemám žádné úspory. Je možné postavit si dům i bez úspor, respektive s ohledem na fakt o zastavení poskytování stoprocentních úvěrů?
Ano je to možné. A je to možné i přesto, že řada dodavatelů či projektantů po vás může chtít zálohy předem, a i přes to, že většina bank nějaké vlastní úspory vyžaduje. Veškeré práce je možné financovat z úvěru – pozemek, projekt, různé průzkumy pro stavební úřad, stavbu domu, dokonce i terénní úpravy kolem domu či plot. Ohledně zastavení poskytování stoprocentních úvěrů to pro vás znamená, že deset až patnáct procent z ceny domu musíte získat jiným způsobem, například dát do zástavy jinou nemovitost nebo použít úspory ze stavebního spoření nebo úspory z pojištění či třeba financovat zbytek kupní ceny úvěrem ze stavebního spoření nebo využít spoření v investicích.
V reálné situaci ani dnes žádná banka neposkytuje sto procent ceny na výstavbu. Již dnes to takto funguje a není v tom problém, jen se o tom nemluví. V konečném důsledku to tedy žádná změna není, nicméně tato informace vyvolala v médiích řadu zbytečných emocí a je třeba to lidem vysvětlit.
Lze získat hypotéku na dřevostavbu i bez prokazování příjmu?
Ano je to možné, nicméně banka vám poskytne maximálně padesát až šedesát procent LTV (poměr hodnoty zástavy k výši úvěru). Například pokud by měl dům stát tři miliony korun, tak vám banka poskytne maximálně milion osm set tisíc. Pokud máte svůj vlastní pozemek či jinou nemovitost, která by měla hodnotu milion dvě stě tisíc (rozdíl mezi úvěrem a cenou domu), tak je možné bez problémů takový úvěr využít.
Jak se posuzuje bonita klienta u podnikatelů, respektive pokud je optimalizované daňové přiznání? Existuje banka, která ho posuzuje třeba podle obratu?
Daňová optimalizace je zcela běžná záležitost a i banky se tomu už začínají přizpůsobovat. Nicméně stále je to ještě na počátku a banky jsou opatrnější. To se projevuje především ve výši akceptovatelného obratu, kdy je možné akceptovat jako příjem maximálně dvacet až třicet procent z obratu. Záleží také na podnikatelské činnosti klienta. Speciální výhodné podmínky mají notáři, advokáti, lékaři a podobně. Paradoxně je tak někdy výhodnější zvolit hypotéku bez příjmu.
Je rozdíl mezi hypotékou na výstavbu dřevostavby a na koupi již hotového dřevěného domu?
Jedná se o stejný rozdíl jako v případě výstavby zděného domu a koupě zděného domu. Koupě hotové dřevostavby je mnohem rychlejší proces, kdy postačuje pouze dodat kupní smlouvu a vyhotovit znalecký posudek (odhad) – tento posudek si navíc banky po zaplacení poplatku od klienta zařizují sami. Odpadá tak dokládání projektové dokumentace, stavebního povolení atd. Ještě snadnější proces, především pro klienta, je refinancování úvěru na dřevostavbu, kdy postačuje pouze znalecký posudek, který v některých případech ani není nutné dokládat. To vše lze vyřídit po e-mailu či jen na jedné schůzce.
Jak se řeší úvěr na dům, který ještě nestojí, respektive není zapsán v katastru a tedy na něj nelze vložit zástavní právo? Dá se financovat úvěrem ještě před výstavbou samotnou?
V takovém případě banka téměř vždy požaduje, aby bylo zástavní právo vloženo na pozemek, na kterém má stavba stát. Dle Nového občanského zákoníku (NOZ) vznikající stavba splývá s pozemkem a ten má tak vyšší hodnotu, čímž se zvyšuje i zástavní hodnota. Pokud jste ale pozemek kupovali taktéž na úvěr, nemáte vlastně nic do zástavy. Typickým příkladem jsou právě dřevostavby, kdy se hrubá stavba většinou vyrábí u dodavatele a poté se převeze na váš pozemek. Za výrobu hrubé stavby a základovou desku ale musíte zaplatit. Pro tyto případy je zde předhypoteční úvěr, kdy vám banka poskytne peníze na zaplacení hrubé stavby, i když za tyto peníze nemáte čím ručit. Samotným převezením a smontováním hrubé stavby na pozemku – byť jej máte na úvěr – s ním stavba splyne a ihned se zvýší zástavní hodnota. V tuto chvíli je možné zapsat stavbu do katastru nemovitostí a předhypoteční úvěr se automaticky převede na standardní hypoteční úvěr.
Na jak dlouho lze předhypoteční úvěr poskytnout? Má nějaké nevýhody?
Splatnost předhypotečního úvěru je většinou dvanáct měsíců od prvního čerpání. Do této doby je nutné nechat stavbu zapsat na katastru nemovitostí. Nevýhodou předhypotečního úvěru je omezená částka, kterou je možné čerpat a vyšší úroková sazba, která může být i o tři procenta vyšší než u standardní hypotéky. Existují však i jiná řešení a v některých případech se předhypoteční úvěr nemusí vůbec použít – jaké řešení se vybere, vždy závisí na individuální situaci a možnostech klienta. Finance lze tedy řešit i bez zástavního práva a bez předhypotečního úvěru.
Jaký typ úvěru máte na mysli?
Na stavbu je možné čerpat i nezajištěný úvěr ze stavebního spoření nebo hypoteční úvěr bez zástavy. Vzhledem k tomu, že se jedná o nezajištěný úvěr, tak se na tento úvěr při čerpání nezapisuje zástava a nemá tak vliv na úrokovou sazbu. Takový produkt má například Česká spořitelna nebo Hypoteční banka, kdy lze čerpat až devadesát procent úvěru bez zástavy nemovitostí.
Jaká jsou specifika úvěru při výstavbě svépomocí?
Při výstavbě svépomocí potřebujete peníze na nákup materiálu dopředu. Stěžejní je tedy vybrat takový úvěr, který vám umožní čerpat finance zálohově na vlastní účet ideálně bez předkládání faktur. Banka vám umožní čerpání většinou do sta procent hodnoty nemovitosti, ale v některých případech lze čerpat i více, než je aktuální hodnota nemovitosti. Například Hypoteční banka umožňuje čerpat až půl milionu navíc.
Publicistka s náklonností ke smysluplným činům a věcem. Obdivuje brilantně provázané duchovní gangsterky, ale neodvrhne ani lyrické, tajemné, lakonické a současně vtipné příběhy s tématem originální syntézy křehkosti úmrtnosti.
Vytvořeno v xart.cz
