Jak získat stavební povolení a nezešílet
Lucie Němcová | Středa, 02. prosinec 2020 |
Mnoho stavebníků je překvapeno, když se z plánování a realizace stavby stane workshop trpělivosti. Nikdy samozřejmě nemůžeme předvídat vše, pravdou ale je, že mnoho z nás vstupuje do procesu s naivními představami a bez základních informací. Přidá-li se k tomu několik chybných kroků v začátku procesu, zádrhely na sebe nenechávají dlouho čekat. Jak tedy cestu zjednodušovat a ne komplikovat, na to se podíváme v aktuálním dílu seriálu.
Rada č. 1. - Pozemek vybírejte chytře
Umístění, charakter a náležitosti spojené s pozemkem mohou mít na schvalovací proces i realizaci významný vliv. Každá parcela je spojena s většími či menšími limity, které musíme respektovat. Kromě těch základních, jako jsou odstupové vzdálenosti od sousedních domů, zastavitelná plocha a podobně, může jít například o ochranné pásmo vedení, stanovená pravidla v chráněné oblasti nebo daný architektonický ráz. Může jít o další specifika související s reliéfem nebo místní krajinou. Pozemek může být snadno zaplaven vodou z polí nebo hodně exponovaný větrem, to vše může mít vliv na architekturu domu, případné komplikace při stavbě nebo užívání. Co nejvíce podrobností je dobré zjistit hned na začátku před samotnou koupí pozemku. Neostýchejte se ptát místních a sousedů, kteří již mají s místem, schvalovacím procesem i samotnou stavbou na místě v sousedství vlastní zkušenost.
Komentář odborníka
Michaela Ondřejka Menoušková
vedoucí projektant A-styl atelier
www.a-styl.cz
Při výběru pozemku je důležité zjistit přítomnost ochranných pásmem a památkové oblasti. Je vždy důležité si nezávisle na podkladech a informacích od prodávajícího ověřit, zda se v okolí pozemku nacházejí inženýrské sítě, jejichž ochranná pásma mají dopad na užívání stavebního pozemku. Dále pak ochranná pásma přilehlých komunikací či ochranná pásma lesa. V některých případech by to mohlo znamenat, že část pozemku nesmí být ničím zastavěna (ani zahradním domkem či kůlnou). Pokud je území památkově chráněno, zjistěte si předem, jaké požadavky má příslušný odbor památkové péče či Národní památkový ústav – abyste si nevysnili dům jako moderní kostku se zelenou střechou, ale památkáři povolovali pouze úzké dlouhé stavby se sedlovou střechou a šambránami kolem oken.
"Co nejvíce podrobností je dobré zjistit hned na začátku před samotnou koupí pozemku."
Komentář odborníka
Ing. Jan Moravec
jednatel společnosti MS HAUS s.r.o.
www.ms-haus.cz
Je vždy výhodou, pokud jsou inženýrské sítě vyvedeny na pozemku nebo jsou v těsné blízkosti. Ideální je, pokud můžeme dům napojit na splaškovou kanalizaci, protože získat povolení pro čistírnu odpadních vod či biologický septik s filtrem trvá obvykle déle než povolení samotného domu. Navíc ji ani nemůže povolit obecný stavební úřad, ale úřad speciální (obvykle místně příslušný odbor životního prostředí). Obdobná situace se týká také povolení studny, přičemž nikdo dopředu nezaručí, že voda ze studny bude kvalitní.
Rada č. 2. - Konzultujte s úřady co nejdříve
Výklad stavebního zákona se může v podání různých stavebních úřadů lehce lišit, stejně jako přístup zaměstnanců jednotlivých stavebních úřadů. Čím dříve s nimi tedy rozvineme dialog, tím lépe. Konzultace projektu v rané fázi studie nám může ušetřit úpravy v dalších fázích a nepříjemná překvapení v podobě zamítavého stanoviska některého z dotčených orgánů. Doporučujeme přidat také další ingredience – respekt, vstřícnost a tolik důležitou trpělivost.
Komentář odborníka
Ing. Jan Moravec
jednatel společnosti MS HAUS s.r.o.
www.ms-haus.cz
Určitě doporučuji ještě ve stadiu studie projednat záměr na co možná nejvíce místech, jako je například obec, stavební úřad, soulad s územním plánem a v neposlední řadě záměr také se sousedy, kteří jsou nedílnou součástí procesu schvalování. Předejdete tím možným nemilým překvapení ve fází projektování či stavění a hlavně se dům třeba nečekaně neprodraží.
"Jednání s úřady záleží vždy na konkrétních lidech, neexistuje tedy jednotná šablona, jak dosáhnout bezproblémového schvalovacího procesu nebo jak vytvořit ideální projekt."
Komentář odborníka
Michaela Ondřejka Menoušková
vedoucí projektant A-styl atelier
www.a-styl.cz
V současné době je největším úskalím odbor územního plánování. Nemohu to tvrdit o všech, jsou i takové, kde stanovisko obdržíme do 30 dnů, jak by tomu mělo být, ale to jsou spíše výjimky. Standardně se čeká dva až čtyři měsíce. Máme zkušenost i s úřady, kde jsme žádost podávali před půl rokem a stále na stanovisko čekáme. Ostatní orgány jsou bezproblémové, pokud je projektová dokumentace řádně zpracována a stavba svým rozsahem a parametry splňuje požadavky územního plánu, správců inženýrských sítí a podobně.
Rada č. 3. - Vytvářejte reálná časová očekávání
Dřevostavba je proslulá rychlostí realizace, ale málokdo k celému procesu připočítává dostatek času pro schvalovací proces a rezervu pro neplánované prodlevy. Česká realita je v tuto chvíli taková, že proces schválení může ukousnout více času než samotná realizace. Lidský faktor a současně nastavený systém zde prostě mají své místo a některá jeho specifika neovlivníme. Pokud se tedy podaří vnést do procesu lehkost ve smyslu otevřenosti vůči změnám v průběhu a minimum tlaků na termíny, můžeme si ušetřit značnou míru stresu.
Komentář odborníka
Ing. Jan Moravec
jednatel společnosti MS HAUS s.r.o.
www.ms-haus.cz
V případě domů „na klíč" garantujeme zákazníkům dokončení za čtyři měsíce od zahájení stavby, nicméně realita bývá vždy kratší... Pozor ale na to, že reálná doba procesu od přípravy po zahájení realizace se pohybuje okolo šesti až osmi měsíců!
Rada č. 4. - Mějte jasno v tom, co chcete
Jestli se během desítek návštěv a rozhovorů s majiteli dřevostaveb něco ukazuje jako důležité a funkční, pak je to fakt, že investoři znají sebe sama, vědí, co chtějí, mají alespoň základní přehled o dané věci a umějí se na základě toho rozhodovat. V celém procesu je pak větší jasnost, diskuze je konstruktivnější a rychleji směřuje ke svému cíli. Budoucího majitele i dodavatele tato spolupráci baví víc a energie může jít do samotného tvoření, ne do nerozhodnosti, pochybností a zkoušení slepých uliček. Často se v této fázi ukáže, jak je kdo připraven na celý proces stavby domu a jak k něčemu takovému přistupuje. Někdo chce ukázat prstem v katalogu a řešit co nejméně, někdo si uvědomuje důležitost těchto rozhodnutí a přípravám věnuje adekvátní pozornost.
Komentář odborníka
Michaela Ondřejka Menoušková
vedoucí projektant A-styl atelier
www.a-styl.cz
Čím se celý proces příprav často komplikuje? V první fázi – studii – je to zejména nerozhodnost investora. Architekt či projektant by měl v rámci své činnosti rovněž usměrňovat představy investora tak, aby stavba jako celek „dávala smysl" a měla nějaký jednotný nápad a myšlenku. Pak už je zpracování studie a následné projektové dokumentace bezproblémovou záležitostí. Další komplikací pak může být inženýring, jinými slovy zajištění stavebního povolení. Zahlcenost některých úřadů či orgánů činných v tomto procesu může proces prodloužit i o několik týdnů, výjimečně i měsíců.
S kým stavět moderní dřevostavbu?
Dřevostavbu stavte jen s OVĚŘENÝM DODAVATELEM. Vsaďte na reference. Firmu označenou tímto logem doporučujeme na základě referencí jejích spokojených klientů, které jsme získali v uplynulých 24 měsících.
zobrazit ověřené dodavatele
Komentář odborníka
Ing. Jan Moravec
jednatel společnosti MS HAUS s.r.o.
www.ms-haus.cz
Stavebníci stále podceňují výběr materiálů, dekorů a barev. Pokud má stavba probíhat rychle, je třeba v tom mít jasno; jakmile se v procesu stavby začne něco měnit, obvykle to nebývá ku prospěchu věci.
"Nezapomeňme, že dům sice slouží nám, ale zároveň spolu s dalšími stavbami tvoří vesnice a města. Čím kvalitnější jednotlivé domy budou, tím kvalitnější budou tato místa pro život. Z tohoto bohatšího životního prostoru můžeme opět těžit my všichni."
Rada č. 5 - Rada, kterou stavebníci neradi slyší: Nespěchejte a věnujte procesu dostatek času a pozornosti
Otázky pro odborníka
Ing. David Javorský
obchodní ředitel NEMA Dřevostavby s.r.o.
Schvalovací proces stavby je někdy skutečné dobrodružství. Jaké dotčené orgány jsou ve hře a kde často vznikají nějaké problémy?
Dotčených orgánů je ve hře skutečně mnoho, je to například odbor dopravy, odbor územního plánování, odbor životního prostředí, správa CHKO, hygiena, správci sítí, obec, drážní úřad a tak dále. Problémy vznikají prakticky všude. Největším problémem je, že stavební zákon a vyhlášky sice na oko stanovují jednotná pravidla hry, ale každý úředník si je vykládá trochu jinak, takže prakticky nelze připravit "univerzální projekt", který by bez problémů prošel na všech úřadech. Pak to bohužel může vypadat tak, že za vše může projektant, který je v tom ale dost často nevinně.
Je toto úřední vyřizování na dodavatelské firmě, nebo na investorovi? Případně co je rozumnější variantou?
Záleží na dohodě. Nicméně vzhledem k poměrně složitému procesu je výhodnější, když vše zařizuje dodavatelská firma, respektive její projektant. Pro zákazníka to sice znamená náklady navíc, ale zkušenost ukazuje, že čím dál více zákazníků si raději tuto službu zaplatí, než aby sami ztráceli čas, který sami dokážou využít lépe.
Jaké podklady je třeba v každém případě připravit, zjistit a doložit ze strany stavebníka?
Číslo pozemku a představu o domě. Vše ostatní už zajistí projektant. Někdy je nutná součinnost stavebníka v případě, že jsou zapotřebí souhlasy sousedů. Je přece jen lepší, když za nimi osobně přijde vlastník pozemku – tedy jejich budoucí soused.
Které vlastnosti pozemku nebo aspekty lokality mohou pěkně potrápit? Tedy co všechno si pohlídat při výběru parcely, abychom nemuseli řešit zdlouhavé schvalovací procesy a prodlevy během realizace?
Je toho skutečně mnoho – příjezd, napojení na inženýrské sítě, místní regulativy, ochranná pásma a další. Většinou je dobré probrat vhodnost pozemku pro stavbu předem s projektantem.
Jak dlouho přibližně trvá stavba průměrně velkého domu?
Samotná stavba na místě trvá většinou kolem čtyř až pěti měsíců. Dlouhá je příprava, vyřízení povolení a někdy i čekání na volné kapacity dodavatele. Samotnou stavbu pak nejvíce ovlivňuje období, kdy se staví. V zimě je to počasí, v létě zase dovolené a delší čekací doby na materiál vlivem plné stavební sezóny. Nicméně všechny tyto aspekty by měly být předem zohledněny v časovém harmonogramu stavby.
S kým stavět masivní dřevostavbu?
Dřevostavbu stavte jen s OVĚŘENÝM DODAVATELEM. Vsaďte na reference. Firmu označenou tímto logem doporučujeme na základě referencí jejích spokojených klientů, které jsme získali v uplynulých 24 měsících.
zobrazit ověřené dodavatele
Kam dál?
Náklonnost k přirozeným materiálům a dřevu jsem objevila již při studiích architektury a šíření osvěty a inspirace z této oblasti mi dává velký smysl. Baví mě lidi motivovat k tomu, aby bydleli zdravě, komfortně a více či méně soběstačně.
Vytvořeno v xart.cz
