I nákup samotného pozemku lze zafinancovat úvěrem. Poradíme, jak na to

Redakce | Čtvrtek, 25. duben 2024 |

Koupit hotový dům je určitě možnost, nevyhovuje ale každému. Někdo zkrátka preferuje výstavbu rodinného domku podle vlastních představ. V tom případě vás ale čeká nejdříve pořízení stavebního pozemku. Jaké jsou možnosti zafinancovat jeho pořízení hypotékou či úvěrem ze stavebního spoření?

Dříve to tak snadné nebylo. Dnes ale banky a stavební spořitelny úvěr na pozemek pro stavbu rodinného domu poskytují bez problémů. Dávno už i bez podmínky, že by se na pozemku muselo například do dvou let začít stavět. V tomto směru dnes žádná omezení nekladou. Na samotný pozemek ale samozřejmě ano, nepůjčí vám jen tak na ledajaký. Úvěrem na bydlení (hypotékou od banky nebo hypoúvěrem od stavební spořitelny) lze totiž ze zákona financovat jenom bytové potřeby.

Pokud má tedy pozemek sloužit jako zástava, je nutné doložit, že tuto podmínku splňuje. „Tedy, že je vhodný k výstavbě nemovitosti na bydlení nebo rekreaci s vydaným územním rozhodnutím, územním plánem nebo územním souhlasem, příp. s vyjádřením stavebního úřadu, že se jedná o pozemek určený k výstavbě nemovitostí na bydlení," vyjmenovává Tereza Kaiseršotová, tisková mluvčí Raiffeisenbank. Na Listu vlastnictví nesmí váznout žádná omezení, kromě případných věcných břemen souvisejících s inženýrskými sítěmi. Jiná by mohla představovat více či méně zásadní komplikace.

Bez inženýrských sítí to nepůjde

K pozemku musí být zajištěna bezproblémová přístupová cesta – nejen po reálné, ale i po právní stránce. Poměrně zásadní roli hrají také inženýrské sítě. „Požadavek na zasíťování pozemku je totiž spojen s účelovostí úvěru," říká Lukáš Urbánek, finanční poradce ze společnosti Partners. „Pokud nejsou sítě aktuálně hotové, nic se neděje. Banka akorát bude chtít, aby budoucí stav byl v souladu s parametry stavebního pozemku." Pokud tedy pozemek zasíťovaný není, bude muset být téměř jistě účelem úvěru také vybudování inženýrských sítí.

Detailní podmínky na zasíťování se budou lišit, proto si je u banky či stavební spořitelny ověřte. Například u Modré pyramidy je podmínkou, aby sítě byly na hranici pozemku. „Pozemek bez sítí je totiž pro banku riziko, které standardně neakceptujeme," uvedl Michal Barták, produktový manažer pro úvěry Modré pyramidy. „Pokud by měl klient k dispozici jinou zástavu, kterou by mohl hypotéku zajistit, pak bude stačit prokázat jen to, že pozemek je určený k výstavbě bydlení," doplňuje Marian Holub, customer journey expert České spořitelny. Jinými slovy, pokud byste měli například byt, kterým byste hypotéku mohli zajistit (dát ho do zástavy místo pozemku), pak se dalším podmínkám, například ohledně zasíťování, vyhnete.

DrevoaStavby.cz Jak zafinancovat nákup pozemku úvěrem

obr.: Pozemek si banka bude chtít důkladně proklepnout. Foto: Vladyslav Yushynov

Pozor na povodňové zóny

Lokalita, kde se pozemek nachází, je důležitá hlavně z pohledu jeho hodnoty pro účely financování. Většinou je lokalita již promítnuta do ceny pozemku. „Samozřejmě znalec banky vyhodnocuje lokalitu pozemku komplexně. To znamená, že posuzuje povodňové pásmo, jestli je v blízkosti pozemku nějaký vodní tok, průmyslová výroba, občanská vybavenost a podobně," popisuje Urbánek z Partners.

Zpozornět byste měli u vyšších stupňů povodňové zóny. „To platí hlavně pro povodňovou zónu 4, kdy nemusí být následná stavba pojistitelná," upozorňuje Marek Richter, vedoucí hypotečních služeb Air Bank. Jenže pro hypotéku na následnou stavbu domu je nezbytné pojištění nemovitosti, které bude zahrnovat i připojištění proti povodni a záplavě. „Což se odrazí negativně v ceně pojistného. V extrémním případě se nemusí najít pojišťovna, která danou nemovitost bude chtít pojistit. A tím by klient nesplnil podmínku mít nemovitost pojištěnou po celou dobu trvání hypotéky," vysvětluje Richter.

Dodává ale, že tyto případy jsou opravdu vzácné. Jestliže by taková situace přece jen nastala, může být řešením zajištění úvěru jinou nemovitostí. Někdy může banka či stavební spořitelna pozemek pro zástavu zcela odmítnout. Například v Raiffeisen stavební spořitelně (RSTS) je umístění v záplavové zóně třetího a vyššího stupně posuzováno individuálně a může znamenat neakceptaci takového pozemku do zajištění. Limitovaná může být i velikost pozemku. Například u RSTS jsou do zajištění akceptovány pozemky o výměře maximálně 2 tisíce metrů čtverečních.

Dostupnost úvěrů se zlepšila

Pokud jde o podmínky samotné hypotéky/hypoúvěru, tedy zda na úvěr „dosáhnete" či nikoliv, tak ty jsou o něco lepší než třeba ještě před rokem. Od července 2023 totiž ČNB deaktivovala ukazatel DSTI, který označuje poměr mezi celkovými měsíčními splátkami půjček, které žadatel o hypotéku má (např. kreditní karta, kontokorent, spotřebitelský úvěr a také nová hypotéka) a jeho čistým měsíčním příjmem.

Ten byl do té doby stanový na 45 procent, resp. 50 procent u žadatelů mladších 36 let. Od ledna letošního roku ČNB zrušila také ukazatel DTI, který vyjadřuje poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho ročního čistého příjmu. Doposud byl limit maximálně 8,5násobek ročních čistých příjmů žadatele o hypotéku, resp. 9,5násobek u žadatelů mladších 36 let.

„Banky tedy dnes mají sice trochu volnější ruce, ale o žádnou revoluci se nejedná," zdůrazňuje Urbánek. Většina bank a stavebních spořitelen tyto limity stále sleduje, jen si parametry upravila. „Ukazatel DSTI jsme uvolnili, DTI jsme přestali sledovat," říká Kaiseršotová z Raiffeisenbank. Také další banky tyto ukazatele uvolnily, jak moc, je ovšem interní záležitostí. Třetí parametr, tzv. LTV, tedy poměr výše hypotéky k ceně nemovitosti, zůstal zachovaný. Nejvyšší hodnota LTV je aktuálně 90 procent

DrevoaStavby.cz Jak zafinancovat nákup pozemku úvěrem

obr.: Hypotéku či hypoúvěr lze získat jen na pozemek vhodný k výstavbě nemovitosti na bydlení nebo rekreaci. Foto: Andrii Yalanskyi

Úroky, fixace a doba splatnosti

Úroková sazba úvěru bude záležet na konkrétní bance a podmínkách, které aktuálně nabízí. „Dnes se nacházíme v situaci, kdy se úrokové sazby mění téměř každý den a v blízké době lze očekávat, že budou začínat číslicí 4," konstatuje Urbánek z Partners. Aktuálně se ale stále pohybují nad 5 procenty, pod tuto hranici se dostanete jen výjimečně.

Standardně lze zafixovat sazbu na období 1, 3 a 5 let, dále na 7 nebo 8 a i 10leté fixace nejsou výjimkou. I když od těch nejdelších fixací některé banky postupně upouští. „Vždy bychom měli nad fixací přemýšlet trochu v širších souvislostech včetně toho, jaká je situace na finančních trzích. V době, kdy se spíše očekává pokles sazeb není úplně vhodné volit dlouhé fixace," doporučuje Urbánek.

Maximální doba splatnosti je standardně 30 let. Dále pak záleží na tom, do jakého maximálního věku můžete mít úvěr. Mít hypotéku do 70 let totiž nemusí být vždy úplně ideální řešení. „I když i tady je potřeba se zamyslet komplexněji. Vyšší výstupní věk a potencionálně delší úvěr nám může pomoci překlenout období současně vysokých splátek," říká Urbánek. Splácet až třeba do 70 let ho nebude nutné, je možné ho doplatit i dříve. Ve výročí fixace bez jakýchkoliv podmínek kompletně celý, nebo třeba jen část mimořádnou splátkou.

Úvěr bez zástavy? I to je možné

Vedle klasické hypotéky či hypoúvěru od stavební spořitelny je tu ovšem ještě jedna možnost. A sice nezajištěný úvěr od stavební spořitelny, tedy úvěr, kde nebude nutné dávat vyhlédnutý pozemek ani žádnou jinou nemovitost do zástavy. „Z důvodu růstu cen pozemků ovšem naráží tento způsob financování na své limity," upozorňuje Lukáš Urbánek z Partners.

Stavební spořitelny jsou totiž ochotny půjčit bez zástavy standardně jeden až dva a půl milionu korun, na výjimku některé až 3,5 milionu korun. Například RSTS a ČSOB stavební spořitelna bez zástavy poskytnou úvěr až 1,5 milionu, u Modré pyramidy a Buřinky (Stavební spořitelna České spořitelny) je aktuálně maximální výše takového úvěru 2,5 milionu korun.

Konkrétní parametry budou u každé stavební spořitelny trochu jiné. Například maximální splatnost úvěru bude 20 až 25 let. „Na co se však můžeme spolehnout, tak nezajištěný úvěr bude mít vždy vyšší úrok něž klasická hypotéka," říká Urbánek. Dodává, že vyšší sazba i kratší splatnost má samozřejmě vliv na výši splátky a s tím souvisí i požadavek na lepší bonitu.

Požadavky na samotný pozemek budou obdobné jako v případě hypotéky. „Klient může využít nezajištěný úvěr na koupi pozemku na území ČR za předpokladu, že je pozemek určen k výstavbě objektu pro bydlení," popisuje Tereza Kaiseršotová z Raiffeisenbank. „Současně klient doloží kupní smlouvu a výpis z katastru nemovitosti na pozemek. Následně po čerpání úvěru prokáže realizaci koupě výpisem z katastru nemovitostí se změnou vlastnictví pozemku."

Stavební spořitelna bude samozřejmě i v tomto případě posuzovat také vaši bonitu, tedy schopnost splácet úvěr. Výhodou úvěru bez zajištění je, že dovoluje lépe realizovat financování případné následné výstavby rodinného domu. „I přes to, že budete postupovat po částech, byste již v úvodu měli mít zcela konkrétní představu o celé strategii financování, abyste se v budoucnu nedostali do slepé uličky," varuje Lukáš Urbánek.

Měli byste tedy vědět, kolik vás celá akce bude stát, jaký bude přibližně harmonogram realizace a financování. Hned v úvodu byste měli mít jistotu, že když profinancujete koupi pozemku, budete mít také možnost získat hypotéku na výstavbu. Pokud budete následně vyřizovat hypotéku, tak vám banka do výdajů započítá již úvěr ze stavebního spoření.

DrevoaStavby.cz Jak zafinancovat nákup pozemku úvěrem