Přípravu na realizaci domu podceňují téměř všichni stavebníci. Na co si dát pozor?
Lucie Němcová | Pondělí, 04. květen 2020 |
Chystáte-li se stavět dům, jeho cena bude nejspíš nějaký čas středobodem vašeho vesmíru. Aby se nestala noční můrou a nepřítelem číslo jedna, je dobré být nohama na zemi, mít dostatek informací, odložené všechny růžové brýle, obezřetně vybrat průvodce a postupovat správně. Komplexnost a složitost celého procesu realizace domu podceňují téměř všichni stavebníci a cena je jedním z hlavních míst, kde se tyto chyby nepříjemně odrážejí. Jděte na to jinak.
Doporučení odborníka
Ing. Václav Pinďák
specialista firmy 3AE s.r.o.
1. Definujte si, kolik peněz máte na dům
Říct si, kolik prostředků máme na dům a upřímně zhodnotit, zda je to „dost", je nutný základ každého dobře postaveného domu. Hned s ním jde ruku v ruce důležité uvědomění – jaké položky tvoří dům. Vězte, že ne všechny prvky, které považujeme za samozřejmou součást rodinného domu, jsou zahrnuty v uvedených cenách dodavatelů.
Pokud nevlastníme pozemek, musí tato částka stačit i na jeho pořízení. Do rozpočtu patří kromě samotného objektu (hrubé stavby, oken, dveří, technického zařízení a vnitřní stavby jako příček podlah, schodiště, obkladů a dalších) také příprava dokumentace, základová deska, přípojky, dešťová kanalizace, úpravy pozemku, zpevněné plochy, oplocení... a nesmíme zapomenout také na vnitřní zařízení, kterému by mělo náležet zhruba 30 procent rozpočtu.
40 procent částky by pak mělo zůstat jako rezerva, zvlášť pokud nestavíme dům na klíč, ale subdodavatelsky nebo dokonce svépomocí. Tam je totiž prostor pro prodražení daleko větší, než se na počátku zdá.
„Klientům doporučuju, aby si udělali jednoduchou rozvahu," vysvětluje Václav Pinďák. „Důležitým minimem, které je nutné pro obyvatelný dům, jsou přípojky, základová deska a dešťová kanalizace. Náklady na tyto položky se pohybují do částky 500 tisíc. Když od připraveného objemu peněz odečteme těchto 500 tisíc a DPH, částku na interiérové vybavení a finanční rezervu, získáme položku, kterou můžeme investovat do samotného domu.
Pak už není nic snazšího, než se podívat na ceny typových domů jednotlivých výrobců a specifikovat si, co za svoje peníze mohu obdržet. Jednodušší je ale toto číslo přímo poslat výrobci a zeptat se jej, co za tuto částku umí."
2. Správně se ptejte
Abychom začali s odborníky vést smysluplný dialog vedoucí k dobrým rozhodnutím, dohodám i výsledkům, je dobré zahodit naše naivní představy. Většina stavebníků začíná od toho, že si nakreslí svůj ideální dům, pak se obrátí třeba na několik desítek firem a hledá takovou, která dům postaví nejlevněji. Václav Pinďák doporučuje opačný postup – rychlejší, efektivnější a výsledek je úplně jasný:
„Když stavebník definuje svoji poptávku například takto: Prosím, mám na dům včetně přípojek pět milionů včetně DPH. Nabídněte, co za tuto částku u vás pořídím. A obrátí se na několik firem, bude obratem vědět, jaký dům může očekávat." Jak ale ukazují zkušenosti, ani s touto informací někteří stavebníci nepostupují šťastně:
„Je zvláštní, s jakou nedůvěrou se stavebníci staví k prvotnímu poptávání. Když si chci koupit auto, také si nejdřív řeknu, kolik na něj mám, pak hledám, jaké si můžu za tuto cenu pořídit, a pak se obrátím na odborníka.
V případě domů to funguje jinak. Klient si řekne, že chce limuzínu v nejvyšší výbavě, pošle poptávku všem výrobcům a ti mu jistě rádi nabídnou limuzínu za cenu základního typu v základní výbavě."
Václav Pinďák: "Neptejte se, kolik může dům podle vašeho plánu stát, ptejte se, co vám může firma za částku, kterou máte, nabídnout. Tato otázka vyřeší spoustu potenciálních problémů."
Co všechno dnes ovlivňuje cenu domu?
- Náklady na realizaci jsou neustále v pohybu. Stále dochází ke změnám cen, které se v důsledku krize dlouho neměnily, ať už materiálů, nebo práce. Firmy si nemohou dovolit nereagovat, když není dostatek kvalifikované pracovní síly.
- Velkým limitem se stále častěji stává také nekompetentnost a nezodpovědnost úředníků, kteří nedodržují termíny stanovené metodikou. Tato skutečnost vede k propadu zakázek.
- Narůstající náklady a prodlužování termínů dodání stavebního povolení nutí firmy reagovat posunem ceny. Buď její aktualizací před zahájením prací, nebo navýšením už předem – obojí znamená, že stavebníkovi se dům prodražuje a firmy realizující domy jsou ve finanční nejistotě, jak celá stavba dopadne a zda nakonec nebude realizována se ztrátou.
- Určujícím faktorem jsou také hypotéky. Banky mohou půjčit vždy tolik peněz, aby mohli dům obratem v dané oblasti prodat. To znamená, že když realitní servery nabízí v lokalitě relativně nové domy za nějakou částku, banka nemůže půjčit sumu vyšší.
- V oblastech kde zase může půjčit cokoli (oblasti kolem Prahy) stavebník narazí na strop kvůli příjmům. Jak to pak v praxi může dopadnout, dodává Václav Pinďák: „Již několikrát se nám stalo, že klient investoval peníze do pozemku, pak hledal dům za zbylou cenu a zjistil, že vlastně na dům už nemá."
3. Přicházejte s reálnými požadavky
Zdá se, že se za žádnou cenu nechceme vzdát svého snu o domě a neumíme být realističtí. Většinou máme pocit, že za své peníze můžeme dostat dům přibližně dvakrát větší a lépe vybavený, než je realita:
„I když se klienti seznámení s fakty, co mohou za určitou cenu dostat, projevují nedůvěru. Mají pocit, že ušetří realizací svépomocí," hovoří o své zkušenosti Václav Pinďák. Tato forma výstavby je však extrémně náročná na energii, čas i peníze.
Obvykle trvá násobně déle a po celou dobu je potřeba platit nájem, nebo bydlet ve skromných podmínkách u rodičů. Není dokonce samozřejmé, že se dům dokončí: „Jsou i takoví, kteří vynaloží veškeré peníze do nosné konstrukce a pak zjistí, že už na další pokračování nemají peníze."
Komentář stavitele
Není cena domu jako cena domu: nejen podle našich zkušeností, dost možná vy a váš architekt či stavební firma mluvíte o úplně jiných cenách domu. Vy do ní nejspíš započítáte veškeré náklady od plánování a přípravy stavby až po vybavení domu nábytkem a nastěhování. Z vašeho pohledu je to logické - máte nějaký obnos určený na stavbu a žádné jiné peníze nemáte.
Stavební firmy a architekti zatím mluví často o ceně za hrubou stavbu, v horším případě ještě bez DPH. Podle mě je správné do ceny domu počítat veškeré náklady, které by nevznikly, kdybyste se nerozhodli stavět. A to od začátku plánování až po okamžik, kdy si na terase v novém zahradním nábytku s pohledem na rozkvetlou zahradu dáte první kávu.
Čili zahrnuji všechna povolení, pozemek, studii, přes vlastní stavbu až po nábytek, nové elektrospotřebiče, závěsy, záclony nebo keře na zahradě. Na začátku si nedokážete představit, co všechno stavba domu znamená - jsou to desítky oblastí, které budou každá stát deseti až statisíce.
V případě některých možná ušetříte, ale ve většině při plánování něco přehlédnete a nakonec to bude stát víc. Nárůst celkových nákladů se podle rozhovorů s ostatními stavebníky pohybuje okolo 40 procent. A právě toto člověk na začátku neví. Ani to nechce úplně slyšet.
Pojďme z připravených peněz na dům odečíst 40 procent (to je rezerva, když se něco prodraží), dalších 30 procent na interiérové vybavení a z toho, co zbyde, postavíme to, co architekt považuje za dům.
Než se do toho pustíte, doporučuji vám upřímně si zodpovědět otázku: Mám na to? (čas, energii, peníze). Stavba domu je opravdu velká věc, kterou když rozjedete, už ji těžko zastavíte nebo vrátíte zpět.
Jan Chvátal
majitel dřevostavby stavěné svépomocí
4. Pečlivě vybírejte odborníky
„Toho, co je třeba vědět kolem realizace domu, je tolik, že i u nás ve firmě se specializuje každý z našeho týmu na něco jiného. Projektant se zabývá projektem a specifické detaily řeší s kolegy ze stavby, protože jen ti vědí, na co budou při realizaci narážet a jak udělat funkční detail."
Pro dobrou znalost a přehled o stavbě domu nestačí zajít na veletrh, surfovat na internetu a prolistovat pár časopisů. Mnohdy si na něm vylámou zuby i stavebníci z oboru. Naším nejdůležitějším úkolem je tedy najít zkušeného partnera na cestu – ideálně s dlouholetou zkušeností a referencemi.
Pokud zadáváme studii domu architektovi, ujistěme se, že ve své praxi spolupracuje s realizační firmou – díky tomu máme větší jistotu, že návrh je realistický, založený na praxi a realitě na stavbě a skutečně respektuje náš rozpočet.
Často totiž dochází k tomu, že architekt nakreslí dům podle klientova zadání a ten až po půl roce od zahájení spolupráce zjistí, že dům stojí jednou tolik, než kolik na něj má.
Václav Pinďák: "Architekt i realizační firma by měli klienty vést přes potok po těch správných kamenech, aby se přes tu řeku dostali."
Tento článek vyšel v časopisu DŘEVO&stavby 1/2020
Objednejte si krásně vonící výtisk časopisu s kvalitními fotografiemi pouze za 95 Kč
koupit časopis
Otázky pro odborníka: Finance a interiér
Jsou v praxi stavebníci dobře finančně připraveni na realizaci interiéru? Co je nejčastějším scénářem?
V řadě případů se stává, že vyhrazené peníze na interiér se použijí jako rezerva při stavebních pracích a interiér se dotváří až v průběhu dalších let. V lepším případě se interiér zařídí kvalitní kuchyňskou linkou a vestavnými skříněmi, v tom horším je low-cost všude.
Majitelé si naivně nalhávají, že to do dvou let vymění, ale často to bývá až za 10 let, kdy už je vybavení na odpis. Předejít tomu můžeme připravenou rezervou na stavební práce a sumou určenou k vybavení interiéru, na kterou se při stavbě nesáhne.
Často vidíme velké garáže, nákladné ploty a příjezdové cesty a v interiéru místo lustru „žárovku" a ošuntělou pohovku z předchozího bytu.
Kterých chyb se investoři nejčastěji dopouští?
Chyby, které v praxi potkávám, by se daly rozdělit do tří kategorií. První z nich je nekoncepční řešení. Výběr materiálů a zařizovacích předmětů bez ucelené myšlenky. Nevěnování se celkové investici do bydlení v dostatečné míře - raději budu měsíc vybírat hotel na dovolenou místo přemýšlení nad novým bydlením.
Druhou věcí je neodbornost. U nás je každý druhý designér a pouští se do návrhů metodou „pokus – omyl", což ale stojí dost peněz a pak už nezbývají. A ta poslední je naivita, že to bude stát mnohem méně, než je realita.
Ze začátku se pořizují drahé (a někdy méně potřebné – užitečné věci) a ke konci už není téměř na nic. Je vhodné si nechat udělat racionální kalkulaci na vše včetně interiéru a podle ní postupovat.
Jak prověřit, že mám na interiér dostatečný obnos?
Kalkulací minimálně od dvou dodavatelů. Ubezpečit se, že v ceně je i montáž, DPH a jaký je termín dodání. Je třeba si uvědomit, že pořízení nového domu je jedna z největších investic za život a mnohdy obnáší velké úvěry a hypotéky. Proto doporučuji spojit se s odborníky jako je „nezávislý stavební dozor" a kvalifikovaný architekt či případně interiérový designér. Sice vás to bude něco stát, ale:
- Dost často ušetříte peníze někde jinde (například za jiný typ materiálu).
- Ušetříte za předělávky (to se stává velmi často).
- Využijete prostor maximálně a získáte skvělé bydlení.
- Ušetříte svůj čas a můžete vydělávat peníze, jak umíte, můžete být s rodinou a tak dále.
- Ušetříte nervy a zdraví, které je k nezaplacení.
Ing. Iva Bastlová DiS
interiérová designérka
Foto: Dreamstime
Náklonnost k přirozeným materiálům a dřevu jsem objevila již při studiích architektury a šíření osvěty a inspirace z této oblasti mi dává velký smysl. Baví mě lidi motivovat k tomu, aby bydleli zdravě, komfortně a více či méně soběstačně.
Vytvořeno v xart.cz
