Seriál stavíme dřevostavbu: než začneme stavět
Lucie Němcová | Pondělí, 09. duben 2018 |
Když víme o stavbě domu pramálo, zdá se to být hračka. Máme pocit, že to půjde levně a rychle a podle toho to taky vypadá. Postupně střízlivíme s množstvím detailů, které je třeba zvážit, promyslet nebo které nám mohou v průběhu docela zatopit. S těmi se zpravidla setkáváme až ve chvíli, když už nám skutečně zatápějí. Stavět dům je prostě velká věc. A když se k ní právě tak postavíme, třeba se ten nepředvídatelný, mnohdy stresující proces promění v dobrodružství na cestě za krásnou životní změnou.
Období na úplném začátku je klíčové pro celý průběh stavby domu. Činíme rozhodnutí, která určují cestu za vysněným bydlením, a je zde také největší potenciál pro možné chyby. Proto je důležité dopřát si čas, informovat se, diskutovat s odborníky a s rozvahou dělat jednotlivé kroky.
Ty nejlepší dřevostavby, které při redakčních reportážích navštěvujeme, mají za sebou kvalitní projekt (zpracovává se klidně i rok), firmu s výbornými referencemi a majitele, kteří znají dobře sami sebe, své potřeby a měli na začátku dostatek informací.
Stavba dřevostavby a klíčové otázky před její stavbou
1. Stavba dřevostavby – za co?
Znát přesnou částku, kterou mohu investovat, a mít jasno v celkovém financování stavby. V dnešní době se dá středně velký kvalitní dům o obytné ploše přibližně 120 m2 postavit včetně základové desky za cenu zhruba tři miliony korun včetně DPH (typový projekt na klíč). Do ceny však musí být zahrnuty také přípojky, terénní úpravy, základová deska a spodní stavba, hospodaření s vodou na pozemku, zahradní úpravy, zpevněné plochy, oplocení, vybavení a nábytek a další „drobnosti", které dohromady stojí nemalé částky a v ceně typového projektu většinou zahrnuty nejsou.
Svoji finanční stránku musíme hodnotit v daném okamžiku, ale také do budoucna, budeme-li například dalších 25 let splácet úvěr.
Ing. Vratislav Blaha (ADMD): „Pokud jsou finanční možnosti omezené, to znamená, že máme k dispozici například jenom dva miliony korun, není úplně vhodné pouštět se do výstavby nového domu.
Banky dříve poskytovaly hypoteční úvěr ve výši až 100 % hodnoty nemovitosti. Nyní se podmínky zpřísňují. Hodnota LTV (loan-to-value neboli v jakém poměru je hodnota nemovitosti a výše půjčky) se snižuje na 90 a klesá k 80 %. Úrokové sazby budou postupně (ale pozvolna) růst podle toho, jak bude ČNB zvyšovat úrokové sazby. Dnes už jsou úrokové sazby u hypotečních úvěrů přes 2,0 %. Aby se stavebník rozhodl stavět nový dům, měl by mít alespoň jeden milion korun z vlastních zdrojů."
Důvody navýšení ceny v průběhu stavby
• Chybně zpracovaný projekt, ve kterém není obsaženo všechno včetně detailů provedení konstrukce a vybavení.
• Nekompetentně zpracovaný rozpočet, ve kterém chybí některé výkony.
• Dodatečné změny a vícepráce v případě, že se projekt mění během výstavby.
• V projektu nejsou správně stanoveny technologické návaznosti jednotlivých prací a řemesel.
• Stavebník si vybere levného zhotovitele domu a obvykle pak doplácí na opravy a odstraňování závad. Jinými slovy, navýšení ceny domů může paradoxně způsobit to, že si stavebník vybere nekompetentního dodavatele s nejnižší nabídkovou cenou.
Ing. Václav Pinďák (3AE s.r.o.): „Počítejte raději s tím, že během realizace nic neušetříte. Pokud ano, ušetřené peníze dokážete rychle utratit za kuchyň, nábytek, zahradní úpravy..."
2. Stavba dřevostavby – kde?
Pozemek je pro kvalitu budoucího bydlení zcela klíčový a najít ten pravý vyžaduje čas (mnohdy i několik let). Jeho cena může být v lukrativní lokalitě v krátké dojezdové vzdálenosti od města i vyšší než cena domu. Je důležité zohlednit zastavitelnost pozemku, rovinatost parcely, orientaci vůči světovým stranám, příjezdovou komunikaci, vybavení inženýrskými sítěmi, přesná označení v územním plánu a případný regulační plán, je-li nějaký na dané území zhotoven.
Roli hraje také dostupnost pro těžkou techniku, která může ovlivnit způsob realizace. Důležitým parametrem je šířka pozemku. Pokud totiž místní regulativy nestanovují jinak, je nutné dodržet odstup od vnějšího líce sousedního domu minimálně sedm metrů na každou stranu. Tuto vzdálenost je možné rozdělit mezi sousedy.
3. Stavba dřevostavby – co?
Finanční limit často určí rámec pro výslednou podobu stavby. Mějte proto dostatek informací o tom, co za danou cenu lze dostat. Potřebujete si zvolit, zda dům bude přízemní, nebo patrový, typový, nebo individuální, vybrat nosnou konstrukci, způsob založení, typ a sklon střechy, garáž nebo přístřešek pro auto a další parametry svého budoucího bydlení.
Projekt dřevostavby – typový, nebo individuální?
Typový dům je levnější, protože zhotovitel již má k domu projektovou dokumentaci a zkušenosti s jeho výstavbou (pokud již takový projekt dříve realizoval). Má promyšlenou dispozici navrženou architektem nebo projektantem v souladu s příslušnými normami a předpisy (jde-li o kvalitní firmu).
Při výběru individuálního domu je třeba řešit dispozici a konstrukci s architektem, což je dražší.
Častou variantou je, že si stavebník vybere jako základní variantu typový dům, ale mírně si jej v koordinaci se zhotovitelem dispozičně upraví (zvětšení, zmenšení, jiná okna a podobně).
4. Stavba dřevostavby – v jakém standardu?
Ujasněme si, zda bude dům nízkoenergetický, pasivní, jaké bude případně technologické zařízení – zdroj tepla pro vytápění a ohřev teplé užitkové vody, řízené větrání, chlazení, zda bude mít dům centrální inteligentní systém a další. V případě pasivního domu je výhodné obrátit se na odborníky z Centra pasivního domu.
5. Stavět dřevostavbu – s kým?
Volba dodavatele a zhotovitele stavby je nadmíru důležitá pro dobrý průběh realizace i následné užívání domu. Častou chybou je vybírat podle nejnižší ceny. Nízká cena skoro vždy znamená nízkou kvalitu a pozdější reklamace. Doporučujeme prozkoumat například platformu Asociace dodavatelů montovaných domů, jejich databáze odborníků a zdroje informací.
Pokud si zvolíte individuální projekt, doporučujeme vybrat si architekta, který již dlouhodobě spolupracuje s realizační firmou.
Kdo je technický (stavební) dozor investora?
Externí odborník, který pro vás jako stavebníka vykonává odborný (stavební) dozor a zastupuje vaše zájmy. Je extrémně důležité, aby šlo o člověka kompetentního s důkladnou znalostí dané stavební konstrukce. Průběh stavby pak kontroluje a průběžně dokumentuje.
6. Stavba dřevostavby – jak?
Stupeň dokončení stavby určí, zda půjde o kompletní realizaci firmou (dům na klíč), dokončení do fáze hrubé stavby a částečnou svépomocnou výstavbu, plně svépomocnou výstavbu a tak podobně. Téma stavby svépomocí je samostatnou kapitolou. Je třeba pečlivě zvážit časové možnosti, hodnotu svého času i odbornou znalost. Na začátku je tendence celý proces velmi podcenit a představovat si, že vše půjde ideálně a rychle.
7. Stavba dřevostavby – kdy?
Je důležité stanovit časovou osu výstavby a současně si vytvořit na tento proces kapacitu. Časové schéma obsahuje předpokládaný termín zahájení a dokončení montáže a termín předání domu za předpokladu, že bude v nějakém odhadovaném datu k dispozici základová deska.
Tomu předchází proces územního a stavebního řízení, který je v podmínkách ČR mnohdy zdlouhavý. Může trvat od tří měsíců do několika let (v případě mnoha odvolání nebo soudních jednání).
Redakčně zkráceno pro web – plné znění článku najdete v časopise DŘEVO&stavby 1/2018.
Náklonnost k přirozeným materiálům a dřevu jsem objevila již při studiích architektury a šíření osvěty a inspirace z této oblasti mi dává velký smysl. Baví mě lidi motivovat k tomu, aby bydleli zdravě, komfortně a více či méně soběstačně.
Vytvořeno v xart.cz
